КАК ДА ИЗБЕРЕМ БРОКЕР ПРИ ЗАКУПУВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

март 11, 2020

ДОБРИЯТ БРОКЕР НА КУПУВАЧА СЕ СТРЕМИ ДА НАМАЛИ ЦЕНАТА И ДА ЗАЩИТИ ИНТЕРЕСИТЕ НА СВОЯ КЛИЕНТ

Успешната покупка на недвижим имот среща купувачите с фигурата на брокера на недвижими имоти. В настоящата статия ще посочим някои важни особености на посредническата дейност, с които бъдещите собственици е добре да се съобразят при избора си:

Добрият брокер никога не представлява едновременно страни с противоположни интереси /т.е. едновременно на купувача и продавача на имота/. Подобен тип „съвместяване“ е конфликт на интереси, и нарушава правата и на двете страни. За купувача интересът е да намали продажната цена и да осъществи сделка, само ако имотът не е проблемен; а за продавача – да постигне сделка на всяка цена и да запази продажната цена на имота близо до офертната; при продажбите на „зелено“ – да получи колкото се може по-голям процент от цената по-скоро и т.н.

Невъзможно е да се очаква, че едно и също лице – посредникът – може да работи в срещуположни посоки с еднакъв успех, тоест нито една от страните да не бъде ощетена.

Когато купувач ангажира брокер на недвижими имоти, то очаквано този брокер ще потърси подходящи обекти, ще огледа множество от тях, и ще подбере например десетина оферти за продажби, които да предложи на своя клиент. Ще се опита да намали цената на избрания имот, и да постигне по-добри условия за своя клиент – бъдещия собственик. И за тази своя работа заслужено ще получи солидно възнаграждение. Трудно е обаче да бъде оправдана подобна претенция от брокера на продавача. Той не е работил в интерес на купувача, не му е търсил имот, не е оглеждал и подбирал най-подходящата оферта. И най-важното: от него се очаква да защитава интересите на противоположната страна по сделката – на продавача. Които интереси е нормално да се очаква да бъдат противоположни на тези на купувача. Именно от продавача брокерът ще получи своето възнаграждение. Защото е отключвал, показвал имота, организирал десетки огледи, убедил е купувачите да закупят конкретния имот.

Затова са доста озадачаващи обяви от посредници на собственици, съдържащи предупреждения като „само за частни лица“, „за директни клиенти“ и т.н. – тези послания означават, че брокерът на продавача очаква комисионна и от двете страни, макар че не е бил ангажиран от купувача да му намери подходящ имот.

Коректният брокер не заблуждава своите клиенти относно професионалните си способности. Редно е тук да разграничим фигурата на брокера от тази на адвоката, който членува в професионална колегия и има професионална застраховка „отговорност за вреди“ към своите клиенти за обезпечение на правните услуги, които предлага. Уви, понякога се срещат брокери, които предлагат „пълен правен анализ“, „комплексни юридически услуги“, „проучване на имота“, „снабдяване с документи за имота“ и т.н., без да притежават каквато и да е правна или друга професионална подготовка. Доверието в подобни „способности“ по-късно може да доведе до тежки последици. Тъй като само компетентната проверка на собствеността е гаранция за интересите на купувача. А когато се касае до покупка на поземлен имот, включително с цел строителство – то повече от задължителен е съветът на специалиста по градоустройство /архитект, инженер, специализиран в проучването на поземлени имоти/.

Купувачите на имоти трябва да отчитат, че брокерът получава комисионна само при реализирана продажба, и работи на т.нар. success fee. Това означава, че посредникът няма да получи нищо въпреки усилията си, ако сделката пропадне. Затова главната цел на брокера на недвижими имоти е сделката да бъде осъществена. Дори и ако това евентуално може да е е във вреда на купувача, защото техните отношения на този етап приключват. И за купувача впоследствие е невъзможно да търси отговорността на брокера за евентуално неизгодните условия, при които е сключена сделката.

Обратно, адвокатите работят при често в пъти по-малки възнаграждения, но получават заплащане въз основа на извършения правен анализ и направена а от тях проверка дали имотът е с чист правен статус, независимо дали сделката се случи, или не. От значение е купувачите да не подхождат лековерно и ентусиазирано към предстоящата покупка, защото не е важно тя да стане „на всяка цена“, а да бъде сигурна, стабилна сделка за закупуване на имот, който не е проблемен.

Срещат се брокери, които изискват от купувача пълно заплащане на комисионно възнаграждение още при подписване на предварителен договор. И то без значение кога и дали ще се пристъпи към сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт. Но следва да отбележим, че при продажбите „на зелено“ все пак достигането до сключване на нотариален акт е едно бъдещо и несигурно събитие, отдалечено на месеци или години напред във времето. Затова е справедливо възнаграждението на посредника да се разпредели пропорционално на заплатените от купувача суми, например 1-3% от внесения депозит /капаро/, и 1-3% от остатъка от продажната цена. Основната част следва да бъде изискуема едва при изповядване на самата покупко-продажба (при подписването на нотариалния акт).

Професионалният брокер няма да подведе купувача и със станалите модерни договори за „стоп-депозит“ или „стоп-капаро“. Често тези договори нямат никакво правно значение и не гарантират по никакъв начин интересите на купувача. А целта им е само да подсигурят брокера, че ще може да получи/приспадне своята комисионна от вече взетото „стоп-капаро“ от купувача, дори и по съдебен ред – защото купувачът вече е сложил подписа си под този договор с агента.

Заплащането на стоп-депозит не е сключване на предварителен договор. А често отказът на продавача в по-късен момент да продаде имота не е скрепен с никаква санкция. Тоест: купувачът заплаща „на доверие“ една понякога солидна сума, и то при някои видове „договори за стоп капаро“ към трето лице – агента – без да има съгласие на самия продавач за това. А често и без да е налице валидна легитимация на брокера като представител на продавача, оправомощен да получава част от продажната цена, каквато представлява т.нар. „стоп-капаро“. И купувачът плащайки тази сума, насреща не получава каквото и да е. Не получава дори подписан договор от продавача (защото тази някои разновидности на резервационна форма се подписва само от брокер). А ако продавачът се откаже, или агенцията по някаква причина не съдейства – то купувачът в най-добрия случай просто ще получи обратно парите си, без никаква неустойка.

Договори, които пораждат права само за едната страна, а за другата – само задължения – са трудно приемливи. Отделно от горното, на етап „стоп-капаро“ нито брокерът, нито продавачът предоставят на купувача някакви документи за проверка на собствеността на избрания имот. Не са ясни все още и параметрите на бъдещия предварителен договор (например при сделките „на зелено“ – какви проценти от цената и кога ще се плащат). Поради което за купувача плащането на този депозит е ненужно. Ако продавачът е сериозен и коректен, то при наличието на интерес от купувача предлагането на имота следва да бъде преустановено в рамките на няколко дни. В рамките на които да бъде изготвен предварителен договор или от продавача, или от адвоката на купувача. Фактът, че купувачът ангажира адвокат за правен анализ, че прави консултации за отпускане на банков кредит и т.н., е достатъчна индиция за сериозността на намеренията му спрямо избрания имот.

С оглед на гореизложеното, съветваме бъдещите собственици на имот да изберат внимателно своя представител за предстоящата сделка. И да са наясно с различните практики и отговорности, които имат брокера и адвоката в процедурите по закупуване на недвижим имот. Фигурите им се допълват взаимно, и когато функциите им се изпълняват от професионалисти – те се не си пречат, а напротив – гарантират добрия избор на купувача.

За повече информация относно закупуването на недвижим имот, можете да се свържете с нас в секция „контакти“.

СВЪРЗАНИ СТАТИИ:

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Покупка на недвижим имот „на зелено“

За покупко-продажбата на имот по реалната цена

Продажба на недвижим имот

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

Доверителна сметка при сделка с имот. Ескроу