СЪДЕЙСТВИЕТО НА АДВОКАТ ПРИ ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

юни 14, 2021

Нарастващото строителство на недвижими имоти през последните години, повишаването на заплащането в някои икономически сектори, както и ниските нива на лихвените проценти по депозити, накараха повечето хора да търсят сигурност за своите спестявания чрез инвестиция в покупко-продажба на недвижим имот. Това доведе до увеличение на търсенето и като резултат до сериозно нарастване на цените на недвижимите имоти, особено при жилищното строителство. Покупката на недвижим имот е свързана с инвестиция на значителни средства, поради което всеки купувач следва да подхожда изключително внимателно към защитата на това свое вложение.

Изборът на недвижими имоти в момента е изключително голям и на пръв поглед изглежда, че намирането на правилния имот е изключително лесно. Това обаче не винаги е така, защото има доста предложения, които представляват „подводни камъни“ и реално не са безпроблемни сделки. Пазарът на недвижими имоти в България беше така устроен през последните години без никаква регулация, че голям брой от покупко-продажбите на имоти преминават през агенции за недвижими имоти. Купувачи и продавачи разчитат на агенциите (брокерите), че те ще извършат всички необходими проверки и действия пред насрещната страна по сделката, за да защитят техните интереси. Последното обаче се явява много трудно, често дори и невъзможно за изпълнение, особено когато една и съща агенция за недвижими имоти представлява и двете страни. Това е често явление, защото агенциите за недвижими имоти искат да вземат комисион и от двете страни по сделката. Затова и тяхната главна цел е сделката да бъде сключена, като правата на страните по нея често остават на заден план.

В нашата практика не са редки случаите, при които агенции за недвижими имоти „спестяват“ на своите клиенти важна информация за правни проблеми с предлаган от тях имот. Когато покупко-продажбата е извършена и след известно време проблемът с имота стане виден (може дори да се стигне до т.нар. евикция или съдебно отстраняване на купувача от имота), много често вече е прекалено късно за предприемане на каквито и да е действия от страна на купувача. Това неминуемо води до безвъзвратна загуба на направената от него инвестиция в имот, който не е бил надлежно проверен предварително.

Единствено независим адвокат, който обслужва само вашите интереси (като продавач или купувач), може да гарантира, че интересите ви по една бъдеща сделка ще бъдат защитени по най-добрия начин. Наемайки адвокат, вие ще си спестите средства, защото практиката показва, че адвокатските възнаграждения за пълно правно обслужване на една покупко-продажба са значително по-ниски от размера на възнагражденията на една агенция за недвижими имоти. По-важното е, че наемайки независим адвокат, вие ще бъдете запознат предварително с точното правно положение на избрания от вас недвижим имот.

Наемането на адвокат е препоръчително още в самото начало, дори преди да сте подписали с агенцията договор за депозит, или т.нар. договор за „стоп капаро“. Практиката ни през годините показва, че в голям брой случаи депозит за даден имот се приема от агенциите за недвижими имоти (които искат така да обезпечат с тази сума своя комисион), а не от собственика на предлагания имот, а въпросните агенции много често нямат надлежно пълномощно от страна на собственика за получаване на пари от негово име. При наличието на голям брой “фалшиви обяви“ на пазара рискът да загубите даденото от вас капаро е голям. Това е особено важно, ако планирате да закупите вече капариран от Вас имот с банков кредит, а пък той се окаже проблемен.

Много често агенциите за недвижими имоти ползват „бланкови договори“ за имотите, твърдейки че един такъв типов договор може да се приложи към всяка една покупко-продажба. Това не е така, защото всеки случай е индивидуален и всеки един недвижим имот има своите особености от юридическа гледна точка, които следва да залегнат в бъдещия договор между страните. Същото важи в не по-малка степен и за начините на плащането на цената на имота, действията, които страните по сделката се задължават да извършат и др. Изготвянето на индивидуален договор за покупко-продажба от Ваш адвокат е от съществено значение за гарантиране защитата на правата Ви като страна по сделката.

Най-големият риск за един купувач е да закупи недвижим имот, плащайки огромна сума от порядъка на няколкостотин хиляди лева и да се окаже впоследствие, че закупеният имот е бил обременен с тежести или права на трети лица (ипотеки, възбрани и др.). Така например ако закупувате поземлен имот с намерението на строите върху него, трябва предварително да се извърши юридическа справка дали спрямо този имот са уредени всички реституционни претенции, както и дали не са налице други фактори, които биха ви възпрепятствали да извършите строителството в разумни срокове. Ако пък закупувате с банков кредит жилищен имот „на зелено“, т.е. бъдещ имот в строеж, то следва преди сделката да бъде потвърден безпроблемния правен статус на проекта и инвеститора.

С КАКВО МОЖЕ ДА ВИ СЪДЕЙСТВА ЕДИН АДВОКАТ ПРИ ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ?

Действията, които един адвокат може да извърши за защита на вашия интерес при покупко-продажба на недвижим имот, в практиката могат да бъдат сведени най-общо до следното:

1.Изготвяне или коригиране на договор за гаранция (стоп-капаро);

2. Детайлно проучване собствеността на имота (проследяване на всички действия с предмет недвижимия имот с оглед установяване действителния собственик на имота). Консултиране за съществуващи рискове относно собствеността на недвижимия имот (например, ако собственикът се легитимира като такъв въз основа на констативен нотариален акт, и т.н.);

3. Провека за вещни тежести – ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем, както и за други евентуални претенции на трети лица;

4. Изготвяне и коригиране на предварителен договор за покупко-продажба и консултиране на клиента относно процедурата и правата и задълженията по него;

5. Ако закупувате недвижим имот, който е в процес на строителство – пълен преглед на строителната документация, издадена до момента (разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, издадените до този момент строителни актове и т.н.);

6. Изготвяне на проект на окончателен договор за покупко-продажба (нотариален акт) и неговото съгласуване със страните и нотариуса, който е избран от страните;

7. Представителство при самата покупко-продажба пред нотариус и при подписването на нотариалния акт.

Нашата кантора има богат опит с представителство на продавачи и купувачи по сделки с всякакви недвижими имоти – жилища, ваканционни имоти, инвестиционни парцели за строителство, земеделски земи, бизнес сгради и др.. Ако планирате продажба или закупуване на подобен имот, можете да се свържете с нас чрез секцията “контакти“ на нашия уебсайт и да се консултирате относно защитата на Вашите права и интереси.

Поискайте безплатно брошура „Продажба на недвижим имот“ тук

Поискайте безплатно брошура „Покупка на недвижим имот“ тук

СВЪРЗАНИ СТАТИИ:

Покупка на недвижим имот „на зелено“

Продажба на недвижим имот

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

Доверителна сметка при сделка с имот. Ескроу

Придобиване по давност на недвижим имот

Разпореждане с имот на дете – чужд гражданин

Как да изберем брокер при закупуването на недвижим имот