За покупко-продажбата на недвижим имот по реална цена

септември 3, 2019

Покупко-продажбите на недвижими имоти отново набират скорост през последните две години, стимулирани най-вече от увеличаващото се строителство на жилищни имоти и ниските лихви по ипотечните кредити за закупуване на имот, предлагани от банките, които лихви засега продължават да се понижават.

Увеличаващите се цени на наемите на жилищни имоти в големите градове също провокират хората да вложат спестяванията си в недвижим имот с цел инвестиция.

Наред с обичайните проверки на собствеността, един от основните въпроси, с които се сблъскваме в нашата адвокатска практика, е този, свързан с цената, която страните са уговорили и която следва да бъде посочена в нотариалния акт за покупко-продажба на недвижимия имот.

Покупко-продажбата на недвижим имот може да бъде изповядана за цена, която страните са уговорили помежду си, дори и тя да е под данъчната оценка на имота. Но пазарните условия в България са такива, че реалната покупно-продажна цена винаги е по-висока от данъчната оценка на имота.

Въпросът, който страните често повдигат преди подписването на нотариален акт за покупко-продажба, е дали в този акт да бъде вписана реално уговорената между страните цена на имота или да се посочи доста по-ниска цена, равняваща се на неговата данъчна оценка или надвишаваща с малко данъчната оценка на имота.

От страна на купувача, основната причина за обсъждането на този въпрос е свързана със спестяването на местни данъци и нотариални такси. Изповядването на покупко-продажбата на по-ниска от уговорената цена означава заплащането на по-ниски нотариални такси, както и на по-нисък местен данък (този данък е в размер между 2.5% и 3% върху посочената в акта цена, в зависимост от местонахождението на имота).

От друга страна, продавачът може да се изкуши да не посочи реалната цена на имота в нотариалния акт с оглед намаляване на дължимия данък печалба (също и ДДС и корпоративен данък, когато продавачът е юридическо лице).

И доста често продавачите поставят това неформално условие (наред с изискване част от продажната цена да им бъде заплатена в брой и без удостоверителен документ) към купувача. Така последният, бидейки въвлечен в една незаконна схема, се превръща в заложник на чистата печалба на продавача.

Като адвокатска кантора, която е специализирана в представителство при покупко-продажба на недвижими имоти (апартаменти, къщи, вили, парцели и други), ние винаги съветваме нашите клиенти да спестят бъдещите главоболия и да посочват реално уговорената между страните покупно-продажна цена.

Аргументите в полза на тази наша позиция са солидни:

1) Подписвайки нотариален акт за покупко-продажба, продавачът и купувачът декларират писмено с нарочна клауза, че посочената в нотариалния акт покупно-продажна цена е действително уговорената между страните.

Ако сте уговорили една цена, а в нотариалния акт посочите различна такава, това означава да декларирате невярно обстоятелство, за което носите наказателна отговорност. Посочването на невярно обстоятелство в нотариалния акт, каквато е по-ниската цена, е престъпление.

2) Посочването на реално уговорената покупно-продажна цена в текста на нотариалния акт би защитило Вашите права като купувач, ако впоследствие се стигне до частична или пълна евикция (съдебно отстраняване на купувача от имота заради претенции на трети лица).

При посочена в нотариалния акт пълна и реална цена, Вие ще можете, в случай на евикция, да претендирате от Вашия продавач всичко, което сте му заплатили. Ако обаче сте посочили по-ниска цена от реално заплатеното към него и съответно сте декларирали в нотариалния акт, че тази сума е реалната цена на сделката, то Вашата претенция ще може да се ограничи само до сумата, посочена в акта. Т.е. ще загубите възможност да претендирате обратно от вашия недобросъвестен продавач останалата част от цялата заплатена от вас цена. А често това представлява сериозна сума.

3) Ако сте купувач и закупувате имота с ипотечен кредит (каквато е доста често срещаната хипотеза в практиката), то посочването на цена в нотариалния акт, различна от реално уговорената (например от вече посочената в предварителния договор), ще доведе след себе си проблеми и пречки пред усвояването на кредита.

Много е вероятно банката, на която се представя копие от вписания нотариален акт, да отпусне сума само до размера на цената, посочен в него. Това като резултат ще Ви постави в неизгодната позиция да не можете да заплатите останалата част от цената на продавача и Ви грози опасност на това основание той да поиска разваляне на сделката.

Когато говорим за покупно-продажната цена при закупуване на недвижим имот, много често възниква и още един важен въпрос – как да заплатим цената на продавача. Както посочихме по-горе, с цел да избегнат декларирането на суми (или заплащането на данъци), не са редки случаите, в които продавачите искат от своите купувачи заплащането на част или на цялата продажна цена да става в брой, а не по банков път.

С приемане на Закона за ограничаване на плащанията в брой, бяха въведени максимални прагове, до които е възможно дадено плащане да се извърши в брой, включително и по отношение на сделките с недвижими имоти. Към настоящия момент този праг е 10 000 лева, като всяка сума над този праг би следвало да се заплати по банков път. Неспазването на това ограничение води след себе си до налагане на глоби в значителни размери.

Заплащането на дадена сума в брой може да доведе до спестяване на суми от такси или данъци, но отново може да Ви постави в неблагоприятно положение по отношение поемането на наказателна отговорност и за доказване на извършеното плащане.

Ако настъпят проблеми с имота, който купувате и Ви се наложи да претендирате обратно заплатената цена, наличието на доказателства за плащане по банков път винаги ще бъде във Ваша полза с оглед по-лесното доказване на плащането. В този смисъл, с цел да бъдете спокойни за вашата покупка, винаги извършвайте заплащането на цялата цена по банков път, независимо колко малка е сумата.

В случай че Ви предстои покупко-продажба на имот и се нуждаете от съдействие по различни аспекти в рамките на процедурата (проверки на имота и на сделката, преговори с продавачи или купувачи, подготовка на предварителен договор или проект на нотариален акт и т.н.), можете да се свържете с нас на посочените в секция „контакти“ координати.

Повече за покупко-продажбата на недвижим имот можете да прочетете тук:

Покупка на недвижим имот „на зелено“

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Продажба на недвижим имот в България

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

Доверителна сметка при сделка с имот.

Ескроу Как да изберем брокер при закупуването на недвижим имот