Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

декември 1, 2016

В днешно време, когато едни от най-разпространените измами са имотните, обезпечаването на интересите на страните по сделка за прехвърляне собствеността върху недвижим имот е задължително. В тези случаи сключването на предварителен договор е от ключово значение за защитата на интересите и на двете страни.

Всеки конкретен случай крие своите особености, поради което е препоръчително страните да се обърнат към професионалисти в областта. Следва да се има предвид, че брокерите-посредници при сделки с недвижими имоти обичайно не са юристи и нямат необходимата компетентност да изготвят правно издържан договор, който охранява интересите и на двете страни. В България често един брокер взима комисионна и от двете страни, като в този случай е невъзможно посредникът да защити противоположни интереси. Това не е и негово задължение – задачата на брокера е намирането на подходящ като месторазположение и цена имот, а не извършването на правен анализ на собствеността и правно обслужване на сделката.

От правна гледна точка, предварителният договор е облигационен договор, който няма вещно-транслативен ефект, т.е. – с него собствеността върху имота не се прехвърля. Той се сключва от страните по бъдещия окончателен договор за прехвърляне на недвижим имот. Тъй като най-разпространената вещно-прехвърлителна сделка е договорът за покупко-продажба, в настоящата публикация е обърнато внимание на основните моменти при подписването именно на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Предварителният договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В случая това са: страните – продавач и купувач; предмет – недвижимият имот, подробно индивидуализиран по вид, размер, местоположение и граници; продажната цена.

Ролята на предварителния договор е да гарантира до голяма степен интересите и на двете страни: на продавача – че ще получи продажната цена, а на купувача – че ще му бъде прехвърлена собствеността върху имота. Гаранцията произтича от предвидената в чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ възможност за изправната страна да предяви конститутивен иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен. В този случай, договорът ще се счита за сключен от момента на влизането в сила на съдебното решение. Практиката на съдилищата показва, че е възможно прехвърлянето на собствеността да „се отложи” до изплащането на продажната цена в пълен размер, в случай че купувачът не го е сторил.

Освен размера на продажната цена, условията за нейното изплащане и описанието на недвижимия имот, в предварителния договор обичайно се включват и клаузи, които вменяват на страните и други задължения, и които играят съществена роля. Например задължението на продавача да запознае купувача с историята на собствеността върху имота, както и с вписаните в Агенция по вписванията обстоятелства по партидата на имота /например дали има вписани ипотеки, последващи нотариални актове, искове молби/. По този начин за купувача става ясно дали продавачът е наистина собственик на имота, дали купувачът ще придобие имота чист от вещни тежести, дали трети лица имат някакви претенции спрямо имота и др.

От своя страна, купувачът може да се задължи да плати част от продажната цена преди сключването на окончателния договор. Най-често страните се споразумяват в деня на подписване на предварителния договор купувачът да плати на продавача задатък в определен размер, който се приспада от общия размер на продажната цена при сключването на окончателния договор за продажба.

В предварителния договор страните могат да посочат момента, в който ще се предаде владението върху имота, кой ще поеме разноските по прехвърлянето му, погасяването на режийните до момента на сключването на окончателния договор и др.

Съществена клауза е предвиждането на крайния момент, до който да бъде сключен окончателният договор за покупко-продажба. Обичайно, страните уговарят дата и час за сделката, както и посочват нотариуса, пред когото ще бъде подписан договорът. Ако окончателният договор не бъде сключен в предвидения срок по вина на някоя от страните, за изправната страна ще се породи гореспоменатата възможност да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Уважаването на иска означава, че влязлото в сила съдебно решение ще изиграе ролята на нотариален акт – собствеността върху имота ще бъде прехвърлена на купувача, а последният ще бъде длъжен да плати продажната цена /в случай че не я е изплатил/.

Най-честите рискове при прехвърлянето на недвижим имот са придобиването на такъв с тежести, за които купувачът не е знаел, или за прехвърлянето му от несобственик. В тези случаи сключеният предварителен договор може да послужи като средство за елиминиране на тези рискове – чрез задължаването на продавача да заличи вписани ипотеки или освобождаването на имота от наематели в него, включването на неустоечни клаузи, обезпечаващи изпълнението на поетите задължения и др.

Съществуват и други възможности, които предварителният договор може да предостави за защита интересите на страните. В случай че по силата на предварителния договор владението върху имота е предадено на купувача преди сключването на окончателния договор и до подписване на последния не се стигне по една или друга причина, купувачът може да претендира, че е придобил собствеността на основание придобивна давност. Разбира се – след изтичане на минималния период от време. Съгласно предвиденото в закона и практиката на „ВКС“, в тези случаи правните последици са приравнени като тези при добросъвестно владение, но с разликата, че владението трябва да се е упражнявало поне десет години. Така че, ако купувачът е заплатил цената, владял е имота в продължение на поне десет години явно и непрекъснато и е изплатил продажната цена, ще може да се позове на изтекла придобивна давност в спор за собствеността върху имота.

Сключването на предварителен договор не е гаранция, че собственикът на имота няма да реши да прехвърли имота на друго лице. Т.е., съществува рискът обещателят продавач по договора да прехвърли имота на друго лице, въпреки че задължението му за сключване на окончателен договор не е изпълнено. В такава хипотеза кредиторът по предварителния договор може да претендира платеното капаро в двоен размер, или евентуално да предяви отменителен иск /т. нар. „Павлов иск”/ по чл. 135, ал. 1, предл. второ ЗЗД, като за успешното му провеждане е необходимо да докаже знанието на купувача по възмездната сделка.

Изложеното показва, че сключването на предварителен договор е необходима стъпка преди сключването на договора за покупко-продажба на недвижим имот, която внася прозрачност в отношенията между страните и им дава гаранция, че интересите им ще бъдат защитени.

Всеки конкретен случай крие своите особености, поради което е препоръчително страните да се обърнат към професионалисти в областта. Често срещан случай в практиката е страните да подписват предварителен договор, изготвен от брокери, но следва да се има предвид, че брокерите-посредници при сделки с недвижими имоти обичайно не са юристи и нямат необходимата компетентност да изготвят правно издържан договор, който охранява интересите и на двете страни. В България често един брокер взима комисионна и от двете страни, като в този случай е невъзможно посредникът да защити противоположни интереси. Това не е и негово задължение – задачата на брокера е намирането на подходящ като месторазположение и цена имот, а не извършването на правен анализ на собствеността и последващото правно обслужване на сделката.

Ако и на Вас Ви предстои да продадете или закупите недвижим имот, нашият екип с готовност ще сподели опита си с Вас.

Повече информация относно сключването на сделка с недвижим имот можете да намерите в следните свързани статии:

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Покупка на недвижим имот „на зелено“

Доверителна сметка при сделка с недвижим имот

Пълномощно за сделка с имот

Придобиване по давност на недвижим имот

Как да изберем брокер при закупуването на недвижим имот