ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ „НА ЗЕЛЕНО“

март 6, 2022

Покупката на недвижим имот „на зелено“ стана особено популярна на българския имотен пазар в последните години.

Тя е доста атрактивна, защото инвеститорите често разпродават цели сгради още в процеса на строителство, като по този начин си осигуряват добър и регулярен финансов поток, който могат да ползват и за предсрочно погасяване на банковите кредити, използвани за финансиране на самия строителен процес.

Рискът за продавача по този тип сделки е сравнително нисък, особено ако успее да разпродаде всички обекти още в началния етап на строителство. Все пак той съществува – най-често усложнение настъпва когато цената на материалите се е повишила чувствително, а инвеститорът вече е фиксирал определена продажна цена, която не му е изгодна.

Опасност се поява и ако не бъдат продадени всички обекти в сградата, а са се увеличили съпътстващите разходи – като тези за развалени договори, по осъдителни съдебни решения и др.

В последната година наблюдаваме дори умишлено разваляне на сделки от страна на инвеститора/продавач, който е готов да върне на купувача платените суми, и дори полученото от него капаро в двоен размер. След това същият апартамент бива продаден на друг купувач на много по-висока цена. Така заради общото покачване на цените на пазара печалбата за строителя става по-голяма от първоначално предвидената. Първият купувач – останал без имот – все пак е компенсиран с двойния размер на задатъка, ако такава опция е предвидена.

Съществените рискове при покупка „на зелено“ обаче са преди всичко за купувача. Той инвестира напред една сериозна сума пари и трябва да изчака тепърва имотът да бъде построен и да му бъде прехвърлен. Затова в настоящата статия ще набележим няколко основни момента, които са от съществено значение при покупката на имот „на зелено“, независимо дали това е къща или апартамент.

1. Договорът „2 в 1“ – и за покупка, и за строителство

Обикновено бъдещите новодомци харесват имот в сграда или в цял затворен комплекс и се обръщат към инвеститора без участието на посредник /“брокер“/. Директният контакт дава голямо предимство – купувачът избягва заплащането на солидна комисионна. Намесата на брокер остава полезна, когато се търси завършено, старо строителство, и купувачът няма време да обикаля и разгледа 30-40 апартамента.

Инвеститорът обичайно е подготвен със стандартен „образец“ на договор за обвързване с купувача по тази сделка. Този договор често е кръстен „Предварителен договор“, „Договор за продажба на имот и строителство“, или подобно наименование.

Името на договора няма съществено значение. Важното е какво е описано вътре. А в такъв тип договори обичайно се съчетават два отделни, типични за българското право договори:

– предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот;

– договорът за строителство /“договор за изработка“, „договор за СМР“/.

Така че това е договор-хибрид, „2 в 1“.

Тук е важно да се отбележи, че по отношение на строителството договорът съвсем не е предварителен. Той е договор между възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.

Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.

По отношение на правото на собственост върху закупувания имот договорът е предварителен. С него инвеститорът /собственик на имота или съответното право на строеж/ поема задължение да прехвърли в собственост на купувача избрания обект, след като същият бъде построен.

2. Сроковете

Най-същественото за купувача, който ще сключва договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, са сроковете. Необходимо е повишено внимание по клаузите за предаване на владение, построяване и завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и окончателно плащане на цената.

Доста сделки са пропаднали и доста купувачи са изгубили своите вложения в имот на зелено, след като да подценили риска при сроковете за построяване и прехвърляне на имота.

Често напоследък продавачите бягат от задължението да въведат сградата в експлоатация до определена дата. Затова те не посочват никакви крайни срокове в договорите. Вместо това срещаме изречението „Продавачът се задължава да подаде заявление до ДНСК /НАГ, за да се снабди с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация“, в зависимост от категорията на сградата.

За интереса на купувача не е важно кой кога ще подаде документи. На него му е необходимо годно и одобрено от институциите за ползване жилище. Затова следва да настоява за точен срок.

Следва да се внимава и за уловки в клаузите на договора. Често те позволяват на инвеститора да удължава прекомерно сроковете за изпълнение. Така понякога се натъкваме на клаузи, че под 5 градуса по Целзий не може да се строи. В други договори се сочи, че силният вятър е оправдание за забава.

Друг „трик“ е оправданието, че „извънредно положение“ е пречка за строителство. В същото време знаем, че много компании да строиха ударно точно в период на въведено такова извънредно положение.

3. Неустойките

Включването на задължения в един договор, без изпълнението им да е скрепено с (финансова) санкция, превръща договора в „пожелание“. То не защитава по никакъв начин инвестицията на купувача. Същото се случва и ако неустойките са едностранни – само в тежест на купувача.

Затова за купувача са важни предвидените в договора неустойки. Често те са до такава степен неясно и мъгливо описани, че при нужда – няма как да бъдат реално приложени.

Прецизното формулиране на клаузите за неустойка е от съществена полза за купувача. В последните години често инвеститорите изпадат в забава. Други решават да не прехвърлят собствеността, защото са намерили купувач на по-висока цена.

4. Други важни моменти

Гореизброените важни моменти съвсем не са единственото, за което купувачът следва да внимава, преди да подпише договор. Важни са и степента на завършеност, евентуални дейности по оборудване/обзавеждане, така и по отношение на предимства или екстри, които биват обещани на купувача с цел същият да се навие да закупи имота. Уви, често впоследствие тези работи не биват реализирани.

Важни са и условията при плащане на цена с банков кредит, уточняването на изискуемите за сделката документи.

В практиката сме срещали изключително голямо разнообразие от предварителни договори. Някои от тях са за покупко-продажба „на зелено“ – апартаменти, къщи, вили, офис-сгради, други – за завършени имоти. Предвид че изпълнението на тези договори обичайно продължава с години. Това изисква създаването на едно прозрачно и стабилно правоотношение между страните= Правилното им съставяне е от изключителна важност с оглед защитата на Вашите интереси и законни права.

В случай че имате необходимост от юридическо съдействие при покупка на недвижим имот „на зелено“, моля да ни пишете на office@lexsofia.com.

СВЪРЗАНИ СТАТИИ:

Разрешение за ползване и удостоверение за въвеждане в експлоатация

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

За покупко-продажбата на имот по реалната цена

Доверителна сметка при сделка с имот. Ескроу

Как да изберем брокер при закупуването на недвижим имот