Придобиване по давност на недвижим имот
септември 19, 2016
Придобиване по давност – това е вещноправен институт, чрез който законът позволява придобиването на право на собственост или друго ограничено вещно право върху една вещ. Придобивната давност включва в себе си два основни елемента:
- владение на вещта, т.е упражняване на фактическата власт върху нея, с намерението същата да се свои;
- изтичането на период от време, т.е. законоустановен срок, през който се извършва владението на вещта.
За да бъде приложим институтът на придобиване по давност, необходимо е владението на вещта да е непрекъснато, трайно, необезпокоявано и манифестирано по ясен и недвусмислен начин.
Срокът за придобиване по давност на недвижим имот е пет или десет години, в зависимост от това, дали придобиващият е добросъвестен или недобросъвестен. За добросъвестно се счита всяко лице, упражняващо владение на имота на годно правно основание, без да знае, че неговият праводател не е бил собственик на същия или пък не е била спазена предвидената в закона форма. В случай, че лицето е знаело, че придобива имота от несобственик или не разполага с правно основание за своето владение, то приобретателят се счита за недобросъвестен.
Важно е да се отбележи, че последиците от придобиване по давност не настъпват автоматично и с изтичането на срока собствеността върху вещта не преминава автоматично върху лицето, което е упражнявало фактическа власт над нея. Необходимо е позоваване на последиците от придобиване по давност. При наличието на възникнал спор за собственост, средствата за защита са предявяването на иск или отправяне на възражение при вече висящо дело. Във всички останали случаи е необходимо снабдяването с констативен нотариален акт. Той се издава в резултат на особено охранително производство, което се развива пред нотариус, с район на действие местоположението на имота и след извършена от него обстоятелствена проверка. Встрани от широкото разбиране обаче, изготвеният констативен нотариален акт не учредява право на собственост върху имота, а само констатира факта на изтичането на придобивната давност. Това означава, че снабдяването с такъв акт, не е достатъчно основание да се приеме, че посоченото в него лице разполага с абсолютно (т.е. неоспоримо) право на собственост върху имота. Необходимо е констативният акт да придобие стабилитет. Такъв възниква в случаите, когато актът не е бил оспорен по съдебен ред в посочените от закона срокове.
Самото оспорване на акта може да бъде извършено от всяко трето лице с правен интерес (например наследници, реституирани собственици и др.), което твърди, че соченият за собственик в издаденият констативен акт всъщност не е такъв. Срокът за такова действие е пет години от узнаването за акта.
Така, ако дадено лице твърди, че разполага с вещни права върху един имот, то може да ги брани и да ги противопоставя на последващи приобретатели (например купувачи), придобили правата си в резултат на разпоредителни сделки (например покупко-продажба) от лицето, посочено като собственик в констативния нотариален акт. Като резултат тези лица няма да са придобили собствеността, ако в действителност се окаже, че праводателят им (продавачът) не е бил собственик. В тази хипотеза за тях възниква рискът третото лице – собственик на имота, да потърси защита на своето право на собственост и впоследствие те да бъдат отстранени от имота.
Разбира се, това са само хипотетични ситуации. Възможно е никой да не оспори изготвения констативен акт, а дори и при възникнал спор – до момента на доказване на противното с влязло в сила решение, за собственик на имота се смята лицето, посочено като такъв в констативния нотариален акт.
С оглед на всичко изложено, може да се направи заключението, че при извършването на сделка с недвижим имот е необходимо правният статут и миналото на имота да са били щателно проверени и приобретателят (купувачът) да е сигурен в правото на собственост на своя праводател (продавач). Дори в случаи, когато на пръв поглед всичко изглежда ясно и няма противоречия за собствеността на желания имот, може да се окаже, че по отношение на същия съществуват спорове или пък има опасност от възникване на такива в бъдеще, на основание предходни неуредици със собствеността върху имота.
Нашият екип от адвокати е специализиран в оказването на професионално съдействие на клиентите ни при предстоящи сделки с недвижими имоти – включително относно проучване пълната историята на имота, правни становища, съставяне на предварителен договор, превенция от евентуални рискове и други. Ако и на Вас ви предстои сделка с недвижим имот и искате да бъдете сигурни в неговата собственост, не се колебайте да се свържете се с нас.
СВЪРЗАНИ СТАТИИ:
Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот
Comments