РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ И УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ВЪВЕЖДАНЕ В ЕКСПЛОАТАЦИЯ НА НОВОПОСТРОЕНИ СГРАДИ

януари 20, 2023

В обществото е добило известност названието „Акт 16“ – всеки в България знае, че това е дългоочакваният документ, който дава право да живеем в определен имот.

От юридическа гледна точка обаче известният като „Акт 16“ документ е само един от актовете и протоколите, съставяни по време на строителството съгласно Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. В този нормативен акт са описани и е определено съдържанието на всички отделни актове в хода на строителния процес: от протокола за откриване на строителна площадка и за строителна линия и ниво, до финалния акт – т.нар. Акт 16.

Всъщност издаваните документи, с които завършва строителството и след това новата сграда може да бъде ползвана от нейните собственици, са два:

– Разрешение за ползване

– Удостоверение за въвеждане в експлоатация

1) Разрешението за ползване е документът, с който се въвеждат в експлоатация строежите от първа, втора и трета категория. Това са т.нар. по-големи и сериозни строежи, чието завършване респективно трябва да бъде удостоверено от органите на централната власт. Строежи от първа, втора и трета категория са например автомагистралите, железопътните линии, електроцентралите, републиканските пътища, големите жилищни и смесени сгради с високо застрояване /с височина над 15 метра/, и други. Затова този документ се издава от ДНСК /Дирекцията за национален строителен контрол/, която е органът към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, оправомощен да въвежда в експлоатация тези сериозни строителни проекти. Достъпът до издадените от ДНСК разрешения за ползване е публичен и те могат да бъдат проверени – поддържа се Единен публичен регистър по устройство на територията: https://www.dnsk.mrrb.government.bg/UI/RegisterPermits.aspx

2) Удостоверението за въвеждане в експлоатация е документът, с който се въвеждат в експлоатация строежи от четвърта и пета категория: Това са по-масовите строежи като жилищни и смесени сгради със средно и ниско застрояване (къщи, вилни сгради, кооперации, хотели и др.), частни пътища, второстепенни улици, производствени сгради с капацитет до 50 работни места, и други.

Удостоверението за въвеждане в експлоатация се издава от органа, издал съответното разрешение за строеж – обичайно това е кметът на общината или оправомощено от него лице (главния архитект на общината).

Единствено строежите от шеста категория не подлежат на въвеждане в експлоатация: Това са басейни, огради, подпорни стени, временни строежи, строежи на допълващото застрояване. За всички останали строежи въвеждането в експлоатация е задължителна процедура.

Важно е да се отбележи, че има законова забрана за експлоатация за строежите, които не са надлежно въведени в експлоатация. Дори и да бъдат завършени строителните работи около тях, дори и да има подписан Акт Образец 15, то без съответната положителна санкция от оправомощения орган с въвеждане в експлоатация, те не могат да бъдат ползвани. Собственикът им няма право да живее в тях, да ги ползва по предназначение. В противен случай законът предвижда солидни административни наказания – парична глоба от 1000 до 10 000лв., отделно на нарушителя ще бъде издадена заповед за забрана ползването на строежа.

Липсата на „Акт 16“ крие и други съществени практически проблеми в процедурите по закупуване на недвижим имот „на зелено“: собствениците на имот без разрешение за ползване не могат да открият индивидуална партида за електроснабдяване и плащат много по-скъпия промишлен ток; те не могат да се регистрират като живущи на адреса и да ползват съответните данъчни облекчения.

От друга страна, практиката по поемане на задължения от страна на строителя само до момента на завършване на сградата с Акт Образец 15 и прехвърляне собствеността върху закупувания имот в този момент, също може да създаде проблеми при строежите на многоетажни жилищни сгради. След прехвърлянето на собствеността с нотариален акт, възложител и заявител в процедурата по въвеждане в експлоатация (или разговорно Акт 16) става новият собственик на апартамента. Респективно именно той, а не продавачът/строителят трябва да заяви въвеждането на неговия собствен апартамент в експлоатация, прилагайки всички необходими строителни документи, които трябва да са изрядни, и заплащайки съответната такса за това. Дори новият собственик да е подписал съответното пълномощно към продавача, въвеждането в експлоатация може да не се случи (например заради допуснати проблеми в приключилото строителство), или да се случи след изключително дълъг период. Негативните последици са само и единствено за новия собственик, но не и за продавача. Важно е да се знае също така, че закупен имот без Акт 16 впоследствие е трудно да бъде продаден, именно поради опасността той да не бъде въведен в експлоатация.

Затова сключването на договор при закупуването на имот в строеж (например покупка на апартамент или къща „на зелено“), който договор да гарантира изпълнението на задълженията на строителя/инвеститора по въвеждане на новата сграда в експлоатация и да го обезпечава със съответните санкции, е от огромно значение за приобретателя по сделката (купувача).

В случай, че имате нужда от представителство пред съответните държавни и/или общински институции в процеса по строителство, включително в процедурата по снабдяване с Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, то ние можем да Ви предложим юридическо съдействие.

В случай, че ви предстои сключване на договор за строителство и покупка на недвижим имот, или сте от страната на инвеститора, който уговаря своите отношения с изпълнителя на строителството или с купувачите и бъдещите собственици – можете да се обърнете към нас на посочените в секция “Контакти“ имейл адреси, за да получите компетентна юридическа помощ. Ние можем да изготвим за Вас проект на договор, който да защитава Вашите правни и финансови интереси, респективно можем да преговорим клаузите на вече предложен Ви договор така, че да бъде изпълнена същата цел.

СВЪРЗАНИ СТАТИИ:

Покупка на недвижим имот „на зелено“

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот