РАЗПОРЕЖДАНЕ С ИМОТ НА ДЕТЕ – ЧУЖД ГРАЖДАНИН

август 8, 2016

Съгласно действащото българско законодателство малолетните лица /под 14 години/ са недееспособни и не могат сами да сключват правни сделки от свое име и за своя сметка. Те участват в гражданския оборот чрез своите законни представители, в лицето на техните родители или настойници. За да защити обаче максимално интереса на детето, както и неговото бъдеще, законодателят е установил абсолютна забрана за сключването на определени категории сделки с имот на дете от малолетни /напр. дарение, отказ от право, заем за потребление и др./, а за сключването на други е предвидил допълнителни условия за действителността им. Към тази категория спадат и всички разпоредителни действия с недвижими имоти, собственост на малолетни.

Съгласно чл. 130, ал.3 от Семейния кодекс, извършването на сделки с имот на дете под формата на действия по разпореждане с недвижими имоти на лица под 14-годишна възраст се допуска само след разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето. Сделка, сключена без такова разрешение на съда, е унищожаема и може да бъде оспорена.

На теория въпросът звучи ясен, но приложението му често поражда редица практически затруднения, най-често, когато се касае до недвижими имоти в България, собственост на чужденци. Във връзка с предстоящи сделки, неведнъж към нас са се обръщали клиенти с въпроси „Важат ли тези допълнителни изисквания към сделката за малолетни чужди граждани, когато съгласно тяхното отечествено право няма такива изисквания?”;  „Кой е компетентният съд да даде разрешение за извършването на сделката, когато детето не е български гражданин и съответно не разполага с адресна регистрация в България?” и т.н.

Конкретно разрешение на тези проблеми Семейният кодекс не дава и такова следва да бъде търсено чрез анализ на нормите на международното частно право. Съгласно чл. 64 и 65 от Кодекса на международното частно право приложимото право по отношение на вещните права върху вещи е това по местонахождението им към момента на извършване на конкретното действие. Доколкото в случая се касае за недвижим имот, находящ се в България, то приложимо безспорно би следвало да бъде българското право.

Така дори съгласно отечественото право на детето ограничения за извършването на подобна сделка с недвижим имот да няма, ще е необходимо условията за нейната действителност по българското право да бъдат спазени. Освен, че същата следва да бъде сключена от настойника на малолетния, за да бъде действителна, тя трябва да е предшествана и от разрешение на районния съд за извършването й.

Важен е и въпросът кой районен съд следва да даде това разрешение за сделки с имот на дете, доколкото чуждите граждани не разполагат с адресна регистрация в България – районният съд по местожителството на детето в държавата на неговото пребиваване, районният съд по местонахождение на имота или друго?

Съгласно чл. 12 КМЧП  искове за вещни права върху недвижими имоти в България, са изключително подсъдни на българските съдилища. Т.е. доколкото се касае за имот, находящ се на територията на страната, се изключват компетенциите на чуждите съдилища и разрешение за извършването на такава сделка трябва да даде българският съд, а не съдът в държавата по местожителство на малолетния.

В тази насока е и по-новата съдебна практика. Според Определение № 144 от 02.06.2015г. по ч.гр.д. № 1100/2015г., ГК, ІІ г.о. на ВКС „Тъй като издаването на разрешение за разпореждане с недвижим имот се извършва от съда, то това следва да е съдът в държавата по местонахождението на имота“. Т.е. безспорно в тези случаи разглеждането на молби на чужди граждани за разрешение за отчуждаване на имот на малолетен е от компетенциите на българския съд.

От значение е и въпросът кой е местно компетентният съд. Съгласно чл. 107 ГПК, когато ищецът няма постоянен адрес в България, „искът се предявява пред надлежния съд в София”. По аналогия същото следва да бъде приложимо и в случаите, когато съдът действа само като „съдебна администрация”. Така доколкото законът предвижда разрешението да се дава от районния съд, то молбата за получаване на съдействие от съда в този случай следва да бъде подадена до Софийски районен съд.

Производството по снабдяване с разрешение за извършване на сделки с имот на дете от съда е част от нашата практика и като адвокати ние осигуряваме пълно съдействие на клиентите в тази процедура. Ако Вие имате необходимост от разрешение на съда за разпореждане с имот или за извършването на друга подобна сделка на Вашето дете, както и всякакви въпроси, свързани с това, не се колебайте да се свържете с нашия екип, за да получите резултат бързо, лесно и ефективно. Можете да посетите и нашата секция „Сделки с недвижими имоти“.

СВЪРЗАНИ СТАТИИ:

Съдействието на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот

Продажба на недвижим имот

Предварителен договор при прехвърляне на недвижим имот

Доверителна сметка при сделка с имот. Ескроу

Comments

comments