За нотариалната заверка на пълномощно за сделка с имот докато сме в чужбина
април 3, 2016
Чуждестранният нотариус може да удостоверява подписите върху пълномощно за разпореждане с българско недвижимо имущество и без заверка на „съдържание”
След законодателните изменения през 2008г. се въведе задължителното изискване пълномощните, с които се делегират права за сключване на сделки в нотариална форма /каквито са например вещно-прехвърлителните договори с предмет недвижими имоти, учредяването на право на строеж, на ипотека и т.н./, да съдържат нотариална заверка (удостоверяване) на подписа и на съдържанието, извършени едновременно – чл.37 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Последното представлява съвкупност от две отделни заверки – съответно на подписа на упълномощителя/ите и на съдържанието на пълномощното, извършени от нотариуса в един същи ден, като задължително регистърните им номера трябва да са два поредни. На практика, едновременното удостоверяване на подписа и съдържанието на тези пълномощни се оформя в два щемпела с подпис и печат на нотариуса. Единият е за заверката на подписа, а другият – за заверката на съдържанието.
На основание чл. 590, ал. 4 от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/, пълномощното за сделка с имот със заверка на подпис и съдържание се заверява в два или повече еднообразни екземпляра. Затова и заверката му струва повече от обикновено пълномощно. Като единият се „актува” от нотариуса и „пази” в специална книга в продължение на 10 години. Съхраненият от нотариуса екземпляр има съществено доказателствено значение. Тъй като той доказва авторството на документа, факта, че е упражнен контрол за законосъобразност и идентичността с екземплярите от пълномощното, които ще се ползват на практика.
Очевидно е, че в сравнение с предходния правен режим /който изискваше нотариално удостоверяване единствено на подписа/, новият е „по-тежък”, по-усложнен и наложен вследствие зачестилите имотни измами, като опит за ограничаването им. Поради това и разпоредбата на чл. 37 ЗЗД е повелителна. И всяко отклонение от нея би довело до нищожност на пълномощното на основание липса на форма. Тоест то би било безполезно при последващ опит за сделка с описания вътре в него имот.
В тази връзка възниква въпросът: По какъв начин пребиваващ в чужбина български гражданин може от държавата, в която пребивава,да упълномощи друго лице с права да сключи сделка в нотариална форма, така че пълномощното да послужи после пред българския нотариус по местонахождението на имота?
Единият вариант е упълномощителят да се яви при българския дипломатически и консулски представител, който е овластен от закона с нотариални функции. В този случай консулът ще извърши едновременно удостоверяване на подписа и на съдържанието по подобие на български нотариус. Защото удостоверяването на пълномощието от български консул е подчинено на изискванията на българския закон.
Не винаги обаче районът, в който пребивава упълномощителят, е близо до българско консулско и дипломатическо представителство и заверяването на пълномощното се налага да се извърши от компетентния в тази страна нотариус (или адвокат, в зависимост от конкретната правна система). Националното право на тази държава обаче може да не предвижда едновременно удостоверяване на подписа и на съдържанието, а само на подписа, какъвто е общият случай. Тогава възниква и следващият въпрос – Следва ли впоследствие българският нотариус, който ще изповяда сделката с имота, да откаже да приеме това пълномощно предвид изискването на чл. 37 ЗЗД за едновременна заверка и на подписа, и на съдържанието?
В теорията битуват две становища. Първото се основава на установения у нас обществен ред и приема, че изискването на чл. 37 ЗЗД трябвавинаги да бъде спазено, независимо дали пълномощното е заверено нотариално в чужбина или пред български нотариус. Според другото становище /което пък се основава на интересите на гражданския оборот, свободния пазар в ЕС и свободната стопанска инициатива/ императивното правило на чл.37 ЗЗД следва да се прилага единствено в рамките на Република Бъглария. И да не препятства прилагането на правопорядъка на държавата по местоизвършване на упълномощаването.
Въпреки полюсните различия в теорията, задължителната съдебна практика у нас приема за правилно второто становище – „ /…/ когато българският закон изисква форма на нотариален акт за сделката, не е необходимо пълномощието да бъде с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени едновременно /…/, ако е спазена изискваната в тази държава форма за овластяване с такива правомощия”.
Освен това, чл. 61 от Кодекса на международното частно право /КМЧП/ допуска алтернативно уреждане на формата на правните сделки с международно-частен елемент:
- Или от правото, което е приложимо към самата сделка /lex causae/
- Или от правопорядъка на държавата по местоизвършване на сделката /lex loci actus/
- Отделно, в чл.98, ал.5 КМЧП изрично е уредено, че „за действителността на едностранно волеизявление във връзка със съществуващ или бъдещ договор е необходимо да бъдат спазени изискванията за форма, установени от правото, което /…/ се прилага или би се прилагало към договора, или от правото на държавата по местоизвършване на волеизявлението”.
От опита, придобит в нашата практика, също заключаваме, че пълномощно, предоставящо права за сключване на сделка в нотариална форма, нотариално заверено в чужбина не според императивните изисквания на нашия чл.37 ЗЗД, поражда действие у нас стига да е спазена формата за неговата действителност според законодателството на държавата по местоизвършване на упълномощаването. Което ние съблюдаваме, когато изготвяме такова пълномощно и в процеса на неговата заверка и легализация. Нецелесъобразно би било да се приеме за правилно обратното становище. Затова и практиката /макар и изолирана/ на някои нотариуси (напр. нотариус в гр. Поморие или нотариус в гр.Сандански) да не приемат за валидни пълномощни, нотариално заверени и (легализирани) в чужбина, без да е извършено едновременно удостоверяване на подписа и съдържанието, е без никакво правно основание. Като е в противоречие не само с установеното от задължителната практика на Върховния касационен съд. Но и с интересите на развиващия се граждански оборот.
Повече за нашите услуги можете да видите в секцията
„Сделки с недвижими имоти“.
Можете да прочетете и другите свързани статии:
Продажба на недвижим имот:
За покупко-продажбата на имот по реалната цена:
Изготвяне и преговори на предварителни договори, нотариални актове:
Източници:
1. Римската конвенция за приложимото право на договорните задължения от 1980г. 2. Кодекса на международното частно право;
3. Закона за задълженията и договорите;
4.Граждански процесуален кодекс;
5. Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
6. Наредба №32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори;
7. Решение №101/05.04.2011г. по гр.д. №829/2009г., г.к., ІV Г.О. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК;
8. „Доброволно представителство в нотариалните производства при действието на новия ГПК”, проф. Ек.Матеева.
Comments
свързани статии