VENDITA DI IMMOBILE IN BULGARIA
Marzo 19, 2019
Le
vendite di immobili
in Bulgaria hanno lo scopo
di trasferire il diritto di proprietà da un proprietario ad altro. Oltre alla vendita, la proprietà può essere
trasferita anche tramite un altro tipo di transazione legale – donazione, permuta,
conferimento ad una società commerciale, ed altri.
Con il presente articolo indichiamo i passi fondamentali
nell’organizzazione di una transazione, in particolare la vendita di un immobile
in Bulgaria. Al fine di raggiungere l’accordo, il venditore deve effettuare
delle azioni, con le quali preparare la
sua parte documentale.
Ogni
immobile in Bulgaria
deve essere dichiarato
dal suo proprietario
– titolare di un
atto di proprietà
notarile, presso l’Ufficio
delle imposte comunale locale.
Se il proprietario è cittadino straniero, deve richiedere e ottenere un
numero di registrazione speciale, chiamato numero BULSTAT. Se queste due azioni non sono effettuate, sarà impossibile ottenere un Certificato
di valutazione fiscale per l’immobile. Questo è un documento necessario, se
volete vendere l’immobile.
L’ufficio
delle imposte locale
non rilascerà un
Certificato di valutazione
fiscale, se per
l’immobile
risultano imposte non pagate. La
presenza di oneri e la loro estinzione devono essere verificate prima della
prossima vendita dell’immobile.
Un
momento importante in
caso di una
prossima
vendita di immobile è l’ottenimento di
uno schema e
di una piantina dal
catasto – dall’Agenzia
di geodesia, cartografia
e catasto /AGCC/.
Nelle
zone, dove la
mappa catastale è entrata
in vigore, l’immobile
in vendita deve
avere un numero
catastale – identificatore catastale.
Il lotto nell’Agenzia del catasto deve essere intestato a
nome del venditore. Il rilascio di uno schema aggiornato dal catasto è una
condizione obbligatoria per effettuare la transazione presso il notaio.
Spesso
nella preparazione della transazione, l’acquirente richiede al venditore un Certificato che
attesta la mancanza di aggravi reali. Questo documento
attesta che sull’immobile
non gravano ricorsi,
divieti, oneri reali,
o altri diritti
spettanti a terzi.
Il Certificato per oneri non è obbligatorio, ma serve anche per la sicurezza del venditore – per egli è bene che si sappia che il suo immobile in Bulgaria non è gravato da diritti di soggetti terzi. In caso contrario egli sarà responsabile per l’allontanamento giuridico /l’evizione/.
Il
venditore di un
immobile deve assicurare
anche il passaggio della
proprietà con le
bollette per i consumi
interamente pagate /elettricità,
acqua, riscaldamenti/. Egli dovrebbe collaborare con l’acquirente per il passaggio
delle relative utenze.
Ci sono caratteristiche speciali quando la transazione ha per oggetto la vendita di un immobile in Bulgaria di nuova costruzione. E’ possibile che la prima transazione concernente l’immobile /indipendentemente se è un appartamento, casa o villa/ sia stata effettuata prima che lo stesso sia stato messo in funzione.
In caso di prossima rivendita spesso già sono comparse nuove circostanze –
la costruzione è stata completata, è stato rilasciato un permesso per l’uso o
un certificato per la messa in funzione. Questi fatti devono essere debitamente
certificati, presentando una copia al notaio, e la fase di completamento della
costruzione deve essere indicata nell’atto notarile.
Una
volta che è presente
la disponibilità per concludere l’accordo sotto forma di atto notarile, il venditore deve
attentamente venire a conoscenza delle clausole di questo contratto. E’
consigliabile che l’atto venga preparato/corretto da un avvocato del venditore,
per non risultare il medesimo gravato da una penale eccessiva per inadempimento,
responsabilità in caso di evizione /allontanamento giudiziario/, oppure per non
essere costretto a trasferire il possesso prima di assicurarsi che è stato
pagato il prezzo di vendita.
Sempre
più
spesso ultimamente per
i nuovi immobili
in Bulgaria sono
previsti obblighi per la manutenzione – quando la costruzione è in un complesso chiuso, oppure il condominio ha preso questa
decisione.
Il venditore solitamente
ha sottoscitto un
contratto per la
manutenzione, con una
determinata tassa per
la manutenzione, nel
quale si è obbligato a
trasferire i propri obblighi all’eventuale acquirente. Se non rispetta questo
obbligo, egli rimarrà gravato degli obblighi anche se non è il proprietario.
Il
venditore deve risolvere
tutti i suoi
rapporti con la
società, la quale
effettua la manutenzione
dell’immobile/delle
parti comuni nell’edificio,
prima di procedere alla vendita. In caso contrario si potrebbe ritrovare nella
spiacevole situazione di inadempimento di obblighi nei confronti dell’acquirente.
Lo Studio legale “Yosifova, Ivanov e Petrov” ha una ampia esperienza nella rappresentanza di clienti nella vendita di immobili. Se avete bisogno di assistenza legale per la vendita di immobile in Bulgaria, non esitate a contattarci.
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