Conto fiduciario in una transazione immobiliare
Gennaio 25, 2017
Una delle questioni più importanti che preoccupano l’acquirente quando deve eseguire un’operazione immobiliare è come essere sicuro che in cambio del prezzo di compravendita realizzato effettivamente otterrà la proprietà promessa.
La pratica comune è effettuare il pagamento del prezzo di compravendita prima della registrazione dell’atto notarile nel Registro degli immobili, ma vi è il rischio di iscrizione di un altro atto notarile in base al quale la stessa proprietà è già stata trasferita a terzi. Il rischio deriva dal fatto che la registrazione dell’atto notarile è un punto estremamente importante – per essere opponibile ai terzi, la transazione immobiliare deve essere iscritta al Registro degli immobili.
Pertanto, se nel fascicolo di una proprietà ci sono diverse transazioni registrate per il trasferimento della proprietà, sarà valida per le terze persone la prima transazione iscritta in ordine temporale. Per gli acquirenti nelle transazioni successive con la stessa proprietà rimarrebbe solo la possibilità di cercare la responsabilità dal cedente.
In pratica, è possibile che lo stesso giorno in cui l’acquirente ha firmato l’atto notarile e ha pagato il prezzo di compravendita viene inserito un altro accordo con oggetto – la stessa proprietà, però prima /anche un minuto prima – questo è importante; la registrazione anteriore è stabilita dall’ordine dei numeri di registrazione/. In questo caso si rivelerà che lui ha pagato il prezzo di compravendita, ma non riceverà il titolo di proprietà sul bene, perché già qualcun altro lo ha acquisito con una base giuridica valida.
Se il venditore non restituisce all’acquirente la somma pagata per via amichevole, all’acquirente rimane la possibilità di perseguire i propri diritti in tribunale, che di solito richiede molto tempo ed è associato con costi aggiuntivi solo perché l’acquirente non ha protetto completamente i propri diritti la volta precedente.
E’ possibile l’opzione inversa – che seguano altre iscrizioni sul fascicolo della proprietà, anche se è stata già venduta all’acquirente. Questo può sembrare un male minore, ma porta al fatto che l’acquirente acquisirà una proprietà oggetto di controversia, per la quale possono seguirsi delle azioni legali, e terzi possono decidere far valere le loro pretese su di essa.
Pertanto, per tutelarsi da tali “sorprese”, l’acquirente di un immobile potrebbe beneficiare di garanzie che forniscono diverse procedure:
1) Conto – ESCROW /conto fiduciario/ che è stato aperto con la firma di un contratto tra due Parti con interessi escludenti /in questo caso – venditore e acquirente in un affare immobiliare/ e una terza Parte – la banca, che è una sorta di osservatore e fiduciario che vigila sul corretto svolgimento delle condizioni contrattuali prima di effettuare il trasferimento del prezzo (in nome dell’acquirente). Con la firma di questo accordo tripartito la banca apre un conto speciale a nome del venditore o dell’acquirente, blocca il prezzo di acquisto pagato in esso e si impegna ad autorizzare l’uso solo dopo la corretta esecuzione prevista dalle condizioni contrattuali. In pratica, accade quanto segue: in forza al contratto di conto fiduciario, l’acquirente versa per la “custodia” in banca l’importo del prezzo di acquisto e il venditore lo riceve solo dopo che vi sono state le condizioni concordate – ad esempio la consegna dell’atto notarile, o certificato di gravami da cui risulta che l’acquirente è l’unico proprietario del bene e che lo stesso non è gravato, etc. Le opzioni variano a seconda degli interessi delle Parti. Ad esempio, il conto fiduciario è un metodo molto adatto di pagamento per le cosiddette “vendite in verde”, vale a dire le Proprietà in costruzione. In un tale accordo, attraverso il deposito dei fondi sul contro ESCROW, l’acquirente fa in modo che i fondi saranno spesi esattamente per ciò che è stato concordato, e l’investitore – che il denaro è protetto e che può ottenerlo quando esegue gli accordi.
Quanto sopra indica che il conto ESCROW fornisce delle garanzie a entrambe le Parti, quando nel contratto per l’apertura di un conto di deposito a garanzia sono indicate chiaramente le condizioni che devono essere soddisfatte al fine di liberare i fondi bloccati, e le conseguenze che si sarebbero verificate in caso di mancata conformità.
2) Un altro metodo utilizzato nella nostra prassi per creare una tale garanzia è l’uso del conto fiduciario del notaio, davanti al quale verrà firmato l’accordo. In questo caso il contratto è firmato tra il venditore, l’acquirente e il notaio. Il principio è lo stesso di quando si apre un conto ESCROW, solo che in questa ipotesi il notaio è il fiduciario che accetta e si impegna a mantenere i fondi per il prezzo di acquisto e versarli al venditore dopo il verificarsi delle condizioni specificate nel contratto.
L’uso di un conto di garanzia /ESCROW o conto di un notaio/ richiede spese aggiuntive nel processo di acquisto e vendita di immobili, ma la nostra esperienza dimostra che questo è un metodo che dà una garanzia specifica e sicurezza per le Parti contraenti sia sull’esistenza della somma, che sulla proprietà, creando la fiducia necessaria tra loro.
* Questo articolo è solo una formulazione teorica e non costituisce consulenza legale. Per consulenza legale o consultazione per un caso individuale, si prega di mettersi in contatto con noi: https://lexsofia.com/bg/contatti/
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