CONTRATTO PRELIMINARE: CAPARRA O PENITENZIALE
Ottobre 20, 2025
La differenza tra caparra e penitenziale nei contratti preliminari di compravendita immobiliare spesso crea confusione negli acquirenti. Tuttavia, le conseguenze di un testo redatto in modo inadeguato possono essere notevolmente sfavorevoli.
PERCHÉ COSTRUTTORI E INVESTITORI RISOLVONO I CONTRATTI PRELIMINARI
Negli ultimi giorni a Sofia è tornato alla ribalta un caso: decine di famiglie resteranno senza casa a causa di contratti preliminari mal formulati.
Come e perché accade:
- L’impresa costruttrice/l’investitore ha firmato decine di contratti preliminari “sulla carta”, incassato caparre e usato tali fondi per costruire l’edificio.
- Dopo un certo periodo /2-3-4 o più/ anni dall’inizio dei lavori, i prezzi degli immobili sono aumentati drasticamente.
- Per il venditore non è più conveniente rispettare l’accordo e trasferire gli appartamenti al prezzo concordato. Preferisce invece sciogliere i contratti, restituire le caparre ricevute e rivendere gli immobili ad altri acquirenti per molto più denaro.
Tali situazioni non sono affatto rare nel settore edilizio. La reputazione di questi costruttori ne risente, ma realizzano enormi profitti.
TRUCCHI NEI CONTRATTI PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Negli ultimi anni gli investitori-venditori di immobili hanno iniziato a inserire varie clausole per garantirsi una “via d’uscita” elegante dal contratto. Così il contratto preliminare si rivela un semplice auspicio, che non assolve al suo scopo principale – trasformarsi in contratto definitivo in forma di atto notarile. Uno dei trucchi principali è la formulazione della clausola di caparra come “penitenziale”.
LA DIFFERENZA TRA CAPARRA E PENITENZIALE
Sebbene a prima vista simili, caparra e penitenziale sono due istituti giuridici distinti. Hanno conseguenze giuridiche differenti e possono comportare seri rischi se non correttamente concordati.
Che cos’è la caparra?
La caparra rappresenta un pagamento anticipato parziale per la futura transazione. Ha due funzioni:
- probatoria – conferma che è stato raggiunto un accordo;
- di garanzia – funge da assicurazione che le parti adempiranno agli obblighi.
Se la parte che ha dato la caparra non adempie, l’altra parte ha diritto a trattenerla. Se la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, deve restituirla in doppio.
Che cos’è la penitenziale?
La penitenziale ha un significato del tutto diverso. Essa dà alla parte che l’ha versata il diritto di recedere dal contratto senza dover pagare alcun risarcimento. In altre parole, se una parte decide di non proseguire, perde la penitenziale versata; se invece l’ha ricevuta, deve restituirla.
Si tratta di una sorta di “penale per recesso”, non di una garanzia di adempimento.
Dove nasce il rischio?
Il rischio principale deriva da una formulazione errata del contratto preliminare. Nella prassi, termini come “caparra” vengono spesso usati, ma in sede giudiziaria può risultare che la somma fosse stata pattuita come penitenziale – e viceversa. Ciò può portare a:
- perdita di somme considerevoli;
- impossibilità di sciogliere il contratto nel modo desiderato;
- lunghi contenziosi giudiziari.
Conclusione:
La distinzione tra caparra e penitenziale è fondamentale – può significare conservare o perdere migliaia di leva. Il contratto preliminare non è una “semplice formalità”, ma un atto giuridico con conseguenze a lungo termine. Molti rischi possono essere evitati se l’acquirente di un immobile in costruzione (“sulla carta”) non si affretta a firmare il contratto preliminare, ma lo studia con attenzione o si consulta con un avvocato.
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