CONTRATTO PRELIMINARE PER IMMOBILI IN COSTRUZIONE: I RISCHI
Ottobre 16, 2024
La compravendita di un immobile in costruzione е
un contratto ibrido tra un contratto preliminare e un contratto di produzione
Migliaia di transazioni di compravendita di immobili negli ultimi anni si concludono “off-plan”: la casa è in costruzione. A volte venditori/investitori, privati che hanno ricevuto compensi/offrono sul mercato immobiliare oggetti che non hanno nemmeno raggiunto la “prima zolla”, ma che hanno solo un atto notarile, una licenza edilizia o anche solo un progetto architettonico approvato. Alcune proposte sono ancora in una fase precedente: viene offerto un terreno, con la possibilità di costruire su di esso un edificio secondo un progetto già preparato o su richiesta dell’acquirente.
La risoluzione dei rapporti giuridici nei casi sopra descritti comporta un rischio maggiore del solito. Se viene acquistato un appartamento già pronto o una casa costruita, il rapporto tra venditore e acquirente termina con il trasferimento della proprietà. Le parti concludono un contratto definitivo sotto forma di atto notarile subito dopo la firma del contratto preliminare. Questo non è il caso dei contratti preliminari per l’acquisto di un immobile “off-plan”: la loro realizzazione richiede solitamente anni. L’acquirente riceve un atto notarile solo anni dopo. Nelle clausole dei progetti standard offerti spesso si nascondono numerose insidie e pericoli, sia per il venditore che per l’acquirente. In questo articolo presteremo attenzione a quali sono esattamente i rischi quando si acquista un immobile di nuova costruzione.
Ci sono molte ragioni per cui un gran numero di acquirenti preferisce un immobile di nuova costruzione. La prima è che saranno loro i primi abitanti della casa/appartamento; vivranno in un luogo nuovo e pulito; la casa non verrà ammortizzata e quindi non dovranno effettuare importanti riparazioni. Spesso la “vecchia” costruzione necessita di una ristrutturazione importante, e nel prezzo sono compresi arredi e lavori di rifinitura che non soddisfano il gusto dell’acquirente.
I rischi significativi di un acquisto “verde” ricadono principalmente sull’acquirente. Investe in anticipo una grossa somma di denaro e deve attendere che l’immobile venga costruito e gli venga trasferito con atto notarile. In questo articolo, quindi, metteremo in evidenza alcuni punti principali fondamentali quando si acquista un immobile “sul verde”, sia esso una casa o un appartamento.
1. Cos’è l’acquisto di un immobile “off-plan”
Al momento dell’acquisto di un immobile, le parti regolano i loro rapporti concludendo un contratto preliminare per l’acquisto e la vendita di un immobile. Con esso si impegnano a concludere un contratto definitivo per l’acquisto e la vendita dell’immobile e a concordare i termini essenziali della transazione. In caso di inadempimento di una delle parti, la parte inadempiente potrà proporre ricorso ai sensi dell’art. 19, par. 3 della Legge degli obblighi e dei contratti e di chiedere al tribunale di dichiarare definitivo il contratto preliminare.
Stipulando un contratto preliminare di compravendita di un immobile in costruzione, le parti stipulano contestualmente anche un contratto di costruzione: un contratto per la costruzione di un edificio. Le parti del presente contratto sono lo stesso venditore e acquirente, ma hanno la qualità di cedente/futuro acquirente/ e appaltatore/investitore, personalmente o tramite i suoi subappaltatori – imprese di costruzione/.
Questo secondo trattato – pur facendo parte del testo generale – non è preliminare, ma del tutto definitivo. Con essa il venditore/investitore, costruttore/ si impegna a costruire un immobile e solo successivamente a trasferire all’acquirente il diritto di proprietà dell’abitazione, oggetto del contratto preliminare. Il presente contratto ha efficacia per tutto il rapporto tra le parti, e rimane valido anche dopo il completamento della costruzione. Regola i periodi di garanzia, le fasi, i pagamenti, i gradi di completamento e tutte le altre caratteristiche della costruzione.
In sintesi: il contratto sottoscritto dalle parti per la compravendita e la costruzione di un immobile “off-plan” ha natura ibrida. Comprende clausole relative al processo di costruzione e completamento dell’immobile e clausole relative al trasferimento della proprietà mediante atto notarile.
2. Analisi giuridica della proprietà e perizia del costruttore/investitore
Quando l’acquirente intende acquistare un immobile – nuova costruzione, dovrebbe essere consapevole da chi sta acquistando. È importante sapere chi sono il costruttore e l’investitore, perché queste persone sono responsabili. Separatamente, è bene studiare quanti edifici ha costruito un particolare venditore, in quale periodo, con quali materiali, quali sono le recensioni su di lui, qual è il suo nome nella società e nei circoli edilizi, c’è qualche prova di procedimenti legali contro lui, ecc.
Dovrà essere studiata la storia dell’immobile da costruire, così come la storia del terreno su cui sorgerà l’edificio. Vengono esaminati tutti gli atti notarili della storia dell’immobile.
Domande come: chi è il proprietario dell’immobile, da chi è stato acquistato l’immobile, se sui lotti di queste persone sono presenti iscrizioni, marcature e cancellazioni, quali atti notarili e altri atti sono trascritti, vengono esaminate separatamente. Separatamente va analizzata la documentazione costruttiva: il venditore in buona fede fornisce pieno accesso al visto progettuale, al progetto architettonico approvato, al permesso di costruire. Se la costruzione è iniziata, viene fornito un protocollo per la linea e il livello di costruzione, nonché altri documenti relativi alla realizzazione della costruzione. Se l’edificio viene venduto grezzo, sono molto importanti anche documenti come il certificato ai sensi dell’art. 181 ZUT, gli atti e i protocolli redatti durante la costruzione, compresi gli atti 14 e 15.
3. I Termini
Una delle clausole più importanti per l’acquirente nell’ambito di un contratto per la vendita e la costruzione di un immobile è la durata. Si richiede cautela sulle clausole di trasferimento di possesso, costruzione e completamento dell’edificio con Permesso di Abitazione/Certificato di Commisione, conclusione di un contratto definitivo sotto forma di atto notarile e pagamento finale del prezzo.
Spesso, negli ultimi tempi, i venditori si sottraggono all’obbligo di mettere in funzione l’edificio entro una certa data. Pertanto, non specificano alcuna scadenza nei contratti. Invece la frase “Il venditore si impegna a presentare domanda alla DNSK/NAG per ottenere un permesso d’uso/certificato per la messa in funzione”, a seconda della categoria dell’edificio.
Nell’interesse dell’acquirente, non è importante chi deposita e quando. Necessita di alloggi idonei e approvati dalle istituzioni per l’utilizzo. Pertanto, dovrebbe insistere su una scadenza esatta.
Bisogna fare attenzione anche alle insidie nelle clausole contrattuali. Spesso consentono all’investitore di allungare eccessivamente i tempi di realizzazione. Pertanto, a volte ci imbattiamo in clausole secondo cui al di sotto dei 5 gradi Celsius non è possibile costruire. In altri trattati, i forti venti sono citati come scusa per i ritardi.
4. Sanzioni
L’inclusione di obbligazioni in un contratto, senza che la loro esecuzione sia collegata ad una sanzione (finanziaria), trasforma il contratto in un “desiderio”. Non protegge in alcun modo l’investimento dell’acquirente. Lo stesso accade se le sanzioni sono unilaterali, a carico solo dell’acquirente.
Ecco perché per l’acquirente sono importanti le penalità previste dal contratto. Spesso vengono descritti in modo così vago e nebuloso che, se necessario, non esiste alcun modo per implementarli effettivamente.
La formulazione precisa delle clausole penali è di notevole vantaggio per l’acquirente. Negli ultimi anni gli investitori sono spesso caduti in delirio. Altri decidono di non trasferire la proprietà perché hanno trovato un acquirente a un prezzo più alto. Questi rischi dovrebbero essere analizzati e anticipati.
5. Altri punti importanti
I punti importanti sopra menzionati non sono affatto gli unici a cui l’acquirente dovrebbe prestare attenzione prima di firmare un contratto. Importanti sono anche il grado di completamento, le eventuali attività di attrezzatura/arredamento, nonché in termini di vantaggi o extra che vengono promessi all’acquirente per convincerlo ad acquistare l’immobile. Purtroppo, spesso successivamente queste opere non vengono realizzate.
Alcuni immobili sono ubicati in un complesso recintato e contestualmente alla stipula del contratto preliminare dovranno essere specificati i testi dei documenti accompagnatori quali norme per l’ordine interno, contratto di manutenzione delle parti comuni, destinazione d’uso. Di particolare importanza è il progetto architettonico approvato, la nota esplicativa dello stesso /parte dell’architettura/, la tabella di distribuzione delle superfici: questi documenti dovrebbero essere forniti il più presto possibile. Importanti sono anche le condizioni per pagare il prezzo con un credito bancario, specificando i documenti necessari per la transazione.
Nella nostra pratica, negli ultimi quasi 20 anni, abbiamo riscontrato una varietà estremamente ampia di contratti preliminari. Alcuni di essi sono per l’acquisto e la vendita “off-plan” – appartamenti, case, ville, uffici, altri – per immobili completati. Dato che l’attuazione di questi contratti dura solitamente anni, ciò richiede la creazione di un rapporto giuridico trasparente e stabile tra le parti. La loro corretta compilazione è estremamente importante al fine di tutelare i tuoi interessi e diritti legali.
Se avete bisogno di assistenza legale per l’acquisto di un immobile in costruzione, scriveteci a office@lexsofia.com.
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