Vendita di un immobile in Bulgaria tramite procuratore
Agosto 20, 2025
La vendita di un immobile in Bulgaria è un’operazione legale che richiede una preparazione preliminare da parte del venditore. La possibilità per il venditore di delegare un’altra persona — più spesso un avvocato — e che questa persona lo rappresenti davanti al notaio rappresenta un significativo sollievo per chi vive all’estero — cittadini stranieri o bulgari residenti all’estero. La vendita di un immobile in Bulgaria tramite procura è legale e spesso consente al venditore di risparmiare notevoli spese.
Nella nostra pratica degli ultimi 20 anni come avvocati, centinaia di proprietari di immobili si sono rivolti a noi con questa richiesta: voglio vendere il mio immobile in Bulgaria senza dover viaggiare nel paese. Per alcuni l’ostacolo è la mancanza di tempo, per altri la distanza e i costi elevati del viaggio — abitanti negli USA, Canada, Cina, Giappone, Corea — e altri ancora hanno difficoltà a viaggiare in Bulgaria — residenti in Russia, Ucraina, Israele.
Il tempo abituale per la preparazione dei documenti per la vendita di un immobile in Bulgaria è tra i 2 e i 3 mesi. La vendita può essere effettuata interamente a distanza — con procura — senza che il proprietario debba recarsi nel paese.
LE TASSE
Il proprietario dell’immobile deve verificare che le tasse sull’immobile siano state pagate. Molto spesso riscontriamo che la persona ha acquistato l’immobile e ne ha acquisito la proprietà, ma non è stata presentata la dichiarazione ai sensi dell’art. 14 della Legge sulle tasse e tariffe locali. Non di rado i proprietari stranieri non hanno neppure una registrazione BULSTAT come proprietari dell’immobile in Bulgaria. Tuttavia, nella vendita di un immobile in Bulgaria è obbligatorio che il venditore non abbia alcun debito verso il bilancio, incluse le tasse sull’immobile siano state pagate. Il certificato di valutazione fiscale deve obbligatoriamente attestare che non vi siano debiti insoluti sull’immobile.
LA PROPRIETÀ
Prima della stipula definitiva del contratto di compravendita davanti al notaio, di norma acquirente e venditore firmano un contratto preliminare. In esso si concordano le condizioni essenziali dell’operazione, i termini per la conclusione definitiva, le modalità di pagamento del prezzo di vendita.
Già in questa fase — prima della firma del contratto preliminare — il venditore deve assicurarsi di essere l’unico proprietario dell’immobile da vendere. L’immobile non deve essere gravato da diritti reali — richieste giudiziarie iscritte, sequestri, ipoteche, contratti di locazione. A volte solo prima della stipula davanti al notaio il venditore scopre di avere debiti non pagati verso il fisco di cui non era a conoscenza. Questi debiti possono impedire la conclusione dell’operazione, già fissata e a lungo preparata, perché devono essere saldati. Il pagamento deve essere registrato nei sistemi competenti, e ciò richiede tempo.
LA PROCURA /DELEGA/
La stipula notarile del contratto di compravendita in Bulgaria avviene alla presenza delle parti. Le parti sono presenti personalmente o, in casi eccezionali, sono rappresentate da persone espressamente autorizzate. Le procure per la vendita di immobili sono sottoposte a un regime speciale — in due copie, con autenticazione della firma e del contenuto. Sono obbligatoriamente accompagnate da dichiarazioni di assenza di debiti ai sensi dell’art. 264 del Codice di Procedura Tributaria, da dichiarazioni sullo stato civile secondo l’art. 25 comma 8 della Legge sulle Successioni e Donazioni, nonché ai sensi della Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro.
ALTRI DOCUMENTI PER L’OPERAZIONE
Ogni operazione notarile ha una sua specificità che dipende dalla tipologia dell’immobile da vendere. Oltre alle planimetrie obbligatorie dell’Agenzia per la geodesia, la cartografia e il catasto (АГКК), a seconda della qualità giuridica del venditore il notaio può richiedere documenti quali: certificato degli eredi; certificato del regime matrimoniale; certificato dello stato civile; per immobili di nuova costruzione — permesso di abitabilità, certificato di messa in esercizio, tabella di formazione della superficie, progetti architettonici approvati; sentenze giudiziarie autenticate di divisione o altri procedimenti giudiziari.I suddetti documenti devono essere preparati in anticipo e presentati al notaio in originale il giorno dell’operazione. Le copie devono essere consegnate almeno una settimana prima, affinché il notaio possa effettuare una verifica preliminare ed eventualmente richiedere ulteriori documenti. Per questo motivo, la procura con cui il venditore autorizza il rappresentante a compiere l’operazione deve obbligatoriamente contenere anche il potere di procurarsi documenti — copie e originali.
Un documento senza il quale l’operazione non potrebbe essere stipulata è il titolo di proprietà del venditore. Questo documento deve essere presentato in originale e nella pratica viene consegnato al nuovo proprietario. Questo atto di proprietà fa parte della storia dell’immobile e ad ogni successiva vendita viene trasferito al nuovo acquirente.
CONTRATTI DI GESTIONE NELLA PROPRIETÀ CONDOMINIALE
Sempre più immobili oggi sono soggetti a contratti di gestione e manutenzione — si trovano in complessi chiusi. In questi complessi sono adottati regolamenti interni e contratti di gestione, che devono essere obbligatori anche per il nuovo proprietario. Le clausole nell’atto notarile del primo proprietario spesso prevedono che ad ogni nuovo atto notarile anche il nuovo proprietario debba essere vincolato. Questi dettagli sono importanti, la loro inosservanza comporta significative penali. Il procuratore competente nell’operazione deve garantire l’inserimento di tali clausole nell’atto notarile di compravendita.
Se avete bisogno di assistenza legale per la vendita di un immobile in Bulgaria, potete inviarci una richiesta a: office@lexsofia.com
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