Продажа недвижимости в Болгарии по доверенности
20 августа, 2025
Продажа недвижимого имущества в Болгарии — это юридическая сделка, которая требует предварительной подготовки со стороны продавца. Возможность продавца уполномочить другое лицо — чаще всего адвоката — представлять его перед нотариусом является значительным облегчением для людей, проживающих за границей — как для иностранных граждан, так и для болгар, живущих за рубежом. Продажа недвижимости в Болгарии через доверенность /продажа по доверенности/ является законной и часто позволяет продавцу значительно сэкономить расходы.
На практике за последние 20 лет как адвокаты к нам обращались сотни собственников недвижимости с просьбой: «Хочу продать свою недвижимость в Болгарии, не приезжая в страну». Для одних препятствием является нехватка времени, другие живут слишком далеко, и затраты на поездку существенны (жители США, Канады, Китая, Японии, Кореи), третьи испытывают трудности с поездкой в Болгарию (жители России, Украины, Израиля).
Обычное время подготовки документов для продажи недвижимости в Болгарии составляет от 2 до 3 месяцев. Сделка может быть проведена полностью дистанционно — по доверенности, без необходимости приезда собственника в страну.
НАЛОГИ
Собственник недвижимости должен проверить, оплачены ли налоги на имущество. Очень часто мы обнаруживаем, что лицо приобрело недвижимость и оформило право собственности, но по объекту не была подана декларация в соответствии со статьёй 14 Закона о местных налогах и сборах. Нередко иностранные собственники не имеют регистрации БУЛСТАТ как собственников недвижимости в Болгарии. При продаже недвижимости в Болгарии обязательно, чтобы у продавца не было задолженностей перед бюджетом, в том числе по налогам на имущество. Свидетельство об оценке налогооблагаемой базы обязательно должно подтверждать отсутствие непогашенных задолженностей по объекту.
СОБСТВЕННОСТЬ
Перед окончательным заключением договора купли-продажи у нотариуса обычно стороны заключают предварительный договор. В нем оговариваются существенные условия сделки, сроки её заключения, способы оплаты цены продажи.
Уже на этом этапе — до подписания предварительного договора — продавец должен убедиться, что он является единственным собственником продаваемой недвижимости. На объекте не должно быть обременений — зарегистрированных исковых заявлений, арестов, ипотек, договоров аренды. Иногда продавец узнаёт об имеющихся задолженностях перед налоговой службой лишь перед нотариальным оформлением сделки. Такие задолженности могут сорвать долгосрочно подготовленную сделку, поскольку должны быть погашены. Оплата должна быть отражена в соответствующих системах, что занимает время.
ДОВЕРЕННОСТЬ
Нотариальное оформление сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии происходит в присутствии сторон. Стороны присутствуют лично или по исключению представлены уполномоченными лицами. Доверенности на продажу недвижимости заверяются по специальному режиму — в двух экземплярах, с удостоверением подписи и содержания. Они обязательно сопровождаются декларациями об отсутствии задолженностей согласно статье 264 Налогового кодекса, о семейном положении по статье 25, пункт 8 Закона о недвижимости, а также по Закону о мерах против отмывания денег.
ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СДЕЛКИ
Каждая сделка у нотариуса имеет свою специфику, зависящую от вида продаваемой недвижимости. Помимо обязательных планов и схем от Агентства по геодезии, картографии и кадастру (АГКК), в зависимости от правового статуса продавца нотариус может запросить документы, такие как: свидетельства о наследниках; свидетельства о брачном режиме; свидетельства о семейном положении; для вновь построенных объектов — разрешения на ввод в эксплуатацию, свидетельства о приёмке, таблицы площадей, утверждённые архитектурные проекты; заверенные судебные решения о разделе или другие судебные акты.
Вышеуказанные документы должны быть подготовлены заранее и представлены нотариусу в оригинале в день сделки. Копии документов предоставляются минимум за неделю до сделки, чтобы нотариус мог провести предварительную проверку и, при необходимости, запросить дополнительные документы. По этой причине доверенность, которой продавец уполномочивает доверенное лицо представлять его на сделке, обязательно должна включать полномочия на получение документов — копий и оригиналов.
Документ, без которого сделка не может быть оформлена, — это документ о праве собственности продавца. Этот документ должен быть представлен в оригинале и в практике передаётся новому собственнику. Этот акт собственности является частью истории недвижимости и при каждой последующей сделке передаётся следующему приобретателю.
ДОГОВОРЫ НА ОБСЛУЖИВАНИЕ В КОМПЛЕКСОВ
Все больше недвижимости сегодня находится в режиме договоров управления и обслуживания — расположены в закрытых комплексах. В этих комплексах приняты внутренние правила и договоры управления, обязательные и для нового собственника. Положения нотариального акта первого собственника часто предусматривают, что при каждом последующем нотариальном акте новый собственник также должен быть связан этими условиями. Эти детали важны, несоблюдение их влечёт значительные штрафы. Компетентное доверенное лицо по сделке должно проследить включение этих положений в нотариальный акт купли-продажи.
Если вам нужна юридическая помощь по продаже недвижимости в Болгарии, вы можете отправить нам запрос на: office@lexsofia.com
У нас более 20 лет опыта в сделках с недвижимостью как в Софии, так и по всей стране, включая: Боровец, Банско, Баня, Разлог, с. Баня, Пловдив, Бургас, Варна, Чепеларе, Пампорово, Созопол, Черноморец, Солнечный берег, Несебр, Равда, Поморие, Ахелой, Обзор.
Comments
related posts