ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ЗАДАТОК ИЛИ ОТМЕННАЯ СУММА
20 октября, 2025
Разница между задатком и отменной суммой в предварительных договорах купли-продажи недвижимости часто вызывает путаницу у покупателей. Однако последствия неудачно составленного текста могут быть весьма неблагоприятными.
ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКИ И ИНВЕСТОРЫ РАСТОРГАЮТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ
В последние дни в Софии вновь разгорелся случай: десятки семей останутся без жилья из-за плохо составленных предварительных договоров.
Как и почему это происходит:
- Застройщик/инвестор подписал десятки предварительных договоров “на стадии проекта”, получил задатки и использовал эти средства для строительства здания.
- Через некоторое время /2-3-4 или более/ лет с начала стройки цены на недвижимость резко выросли.
- Для продавца уже невыгодно выполнять договор и передавать квартиры покупателям по согласованной цене. Вместо этого он предпочитает расторгнуть договоры, вернуть полученные задатки и продать квартиры другим покупателям за гораздо большие деньги.
Подобные ситуации нередки в строительной сфере. Репутация таких застройщиков страдает, но они получают огромные прибыли.
ХИТРОСТИ В ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
В последние годы продавцы-инвесторы стали включать всевозможные пункты, которые позволяют им элегантно выйти из договора. Таким образом, предварительный договор оказывается лишь пожеланием, не выполняя своей главной цели – превратиться в окончательный договор в форме нотариального акта. Один из основных приёмов компаний – оформление пункта о задатке как “отменной суммы”.
РАЗЛИЦА МЕЖДУ ЗАДАТКОМ И ОТМЕННОЙ СУММОЙ
Хотя на первый взгляд они похожи, задаток и отменная сумма – два разных правовых института. Они имеют разные правовые последствия и могут привести к серьёзным рискам, если не будут правильно согласованы.
Что такое задаток?
Задаток представляет собой частичный авансовый платёж по будущей сделке. Он выполняет две функции:
- доказательственную – подтверждает, что достигнуто соглашение;
- обеспечительную – служит гарантией исполнения обязательств сторонами.
Если сторона, давшая задаток, не исполнит договор, другая сторона имеет право его удержать. Если неисполнительной стороной является получивший задаток, он обязан вернуть его в двойном размере.
Что такое отменная сумма?
Отменная сумма имеет совершенно иной смысл. Она даёт стороне, которая её предоставила, право отказаться от договора без уплаты компенсации. Иными словами, если одна из сторон решает не продолжать договор, она теряет уплаченную отменную сумму, а если получила её – обязана вернуть.
Это своего рода “плата за отказ”, а не гарантия исполнения.
Где возникает риск?
Основной риск связан с неправильной формулировкой предварительного договора. На практике часто используется термин “задаток”, но в суде может выясниться, что сумма была оговорена как отменная – и наоборот. Это может привести к:
- потере значительных денежных средств;
- невозможности расторгнуть договор желаемым образом;
- длительным судебным спорам.
Заключение:
Разграничение между задатком и отменной суммой принципиально – оно может означать сохранение или потерю тысяч левов. Предварительный договор – это не “простая формальность”, а юридический акт с долгосрочными последствиями. Множества рисков можно избежать, если покупатель недвижимости на стадии строительства (“на зелёном”) не спешит подписывать предварительный договор, а тщательно его изучает или консультируется с адвокатом.
Comments
related posts