Сграда в строеж с предварителен договор на зелено и без нотариален акт.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР НА НЕДВИЖИМОСТЬ В НОВОСТРОЙКЕ: РИСКИ

16 октября, 2024

Договор купли-продажи строящегося имущества объединяет два договора в один: предварительный договор на приобретение недвижимости и контракт на строительство

Тысячи сделок купли-продажи недвижимости за последние годы заключаются еще пока дом строится — недвижимость в новостройке. Иногда продавцы/инвесторы, физические лица, получившие компенсацию/, предлагают на рынке недвижимости объекты, даже не дошедшие до этап «первая плита», а имеющие лишь нотариальный акт, разрешение на строительство или даже только утвержденный архитектурный проект. Некоторые предложения находятся еще на более ранней стадии: предлагается земельный участок /участок, земельный участок в регуляции/ с возможностью строительства на нем здания по уже подготовленному проекту или по желанию покупателя.

Урегулирование правоотношений в вышеописанных случаях сопряжено с более высоким, чем обычно, риском. Если покупается готовая квартира или построенный дом, отношения между продавцом и покупателем заканчиваются переходом права собственности. Стороны заключают окончательный договор в форме нотариального акта вскоре после подписания предварительного договора. Иначе обстоит дело с предварительными контрактами на покупку недвижимости в новостройке: их реализация обычно занимает годы. Покупатель получает нотариальный акт только спустя годы. Пункты предлагаемых типовых проектов зачастую таят в себе ряд подводных камней и опасностей – как для продавца, так и для покупателя. В этой статье мы уделим внимание тому, какие именно риски существуют при покупке новостройки.

Существует множество причин, по которым большое количество покупателей отдают предпочтение новопостроенной недвижимости. Во-первых, они будут первыми жильцами дома/квартиры; они будут жить в новом и чистом месте; дом не будет амортизироваться и поэтому не придется делать капитальный ремонт. Зачастую «старая» постройка требует капитального ремонта, а в стоимость входит мебель и отделочные работы, которые не приходятся по вкусу покупателю.

Значительные риски покупки в новостройке касаются прежде всего покупателя. Он вкладывает серьёзную сумму денег заранее и вынужден ждать, пока недвижимость будет построена и передана ему нотариально. Поэтому в этой статье мы выделим несколько основных моментов, которые имеют существенное значение при покупке недвижимости в новостройке, будь то дом или квартира.

1. Что такое покупка недвижимости в новостройке

При покупке недвижимости стороны урегулируют свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. При нем они обязуются заключить окончательный договор купли-продажи недвижимости и согласовать существенные условия сделки. В случае неисполнения обязательств одной из сторон, неисполнившая сторона может предъявить иск по ст. 19, абз. 3 ТК РФ и просить суд признать предварительный договор окончательным.

Заключая предварительный договор купли-продажи строящейся недвижимости, стороны одновременно заключают и договор строительного подряда: договор на строительство здания. Сторонами данного договора являются те же продавец и покупатель, но они обладают качествами цедента /будущего покупателя/ и подрядчика /инвестора, лично или через своих субподрядчиков – строительных компаний/.

Этот второй договор, хотя и является частью общего текста, не является предварительным, а полностью окончательным. При нем продавец /инвестор, застройщик/ обязуется построить здание и только потом передать покупателю право собственности на жилье при условии заключения предварительного договора. Настоящий договор действует на протяжении всего периода взаимоотношений сторон и остается в силе даже после завершения строительства. Он регламентирует гарантийные сроки, этапы, платежи, степень завершенности и все другие особенности строительства.

Резюмируя: подписанный сторонами договор купли-продажи и строительства объекта недвижимости в новостройке имеет гибридный характер. Он включает в себя положения, касающиеся процесса строительства и завершения строительства объекта недвижимости, а также положения, касающиеся передачи права собственности по нотариальному акту.

Юридический анализ объекта недвижимости и обследование застройщика/инвестора
Когда покупатель намерен приобрести недвижимость – новостройку, он должен осознавать, у кого он покупает. Важно знать, кто застройщик и инвестор, потому что эти лица несут ответственность. Отдельно хорошо изучить, сколько зданий построил конкретный продавец, в какой период, из каких материалов, какие о нем отзывы, как его зовут в обществе и строительных кругах, есть ли доказательства судебных разбирательств против него. его и т. д.
Необходимо изучить историю объекта недвижимости, который будет построен, а также историю земли, на которой будет построено здание. Проверяются все нотариальные действия в истории объекта недвижимости.

Отдельно исследуются такие вопросы, как: кто является собственником имущества, у кого имущество приобретено, имеются ли записи, отметки и зачеркивания на участках этих лиц, какие нотариальные действия и иные действия внесены. Отдельно следует проанализировать строительную документацию: добросовестный продавец предоставляет полный доступ к проектной визе, утвержденному архитектурному проекту, разрешению на строительство. Если строительство начато, предоставляется протокол линии и уровня строительства, а также другие документы, связанные с осуществлением строительства. Если здание продается в черновом состоянии, то очень важны также такие документы, как акт по ст. 181 ЗУТ, акты и протоколы, составленные при строительстве, в том числе акт 14 и 15.

2. Условия

Одним из важнейших условий для покупателя по договору купли-продажи и строительства недвижимости является срок. Необходимо соблюдать осторожность в отношении условий передачи права собственности, строительства и завершения строительства здания с получением разрешения на эксплуатацию/акта ввода в эксплуатацию, заключения окончательного договора в форме нотариального акта и окончательной оплаты цены.

Зачастую в последнее время продавцы убегают от обязательства сдать здание в эксплуатацию к определенному сроку. Поэтому никаких сроков в контрактах они не указывают. Вместо этого предложение «Продавец обязуется подать заявление в ДНСК/НАГ для получения разрешения на эксплуатацию/сертификата на ввод в эксплуатацию», в зависимости от категории здания.
Для интересов покупателя не важно, кто и когда подает заявку. Ему необходимо подходящее жилье, одобренное учреждениями для использования. Поэтому он должен настаивать на точном сроке.

Также следует опасаться подводных камней в положениях контракта. Часто они позволяют инвестору чрезмерно затягивать сроки выполнения заказа. Таким образом, иногда мы встречаем положения, что ниже 5 градусов по Цельсию строить нельзя. В других договорах сильный ветер упоминается как оправдание задержки.

3. Штрафы

Включение обязательств в контракт без привязки их исполнения к (финансовым) санкциям превращает контракт в «желание». Это никоим образом не защищает инвестиции покупателя. То же самое происходит, если штрафные санкции односторонние – их несет только покупатель.
Именно поэтому для покупателя важны штрафные санкции, предусмотренные в договоре. Часто они настолько расплывчато и туманно описаны, что в случае необходимости нет возможности их реально реализовать.
Точная формулировка штрафных санкций приносит значительную выгоду покупателю. В последние годы инвесторы часто не соблюдают сроки. Другие решают не передавать право собственности, поскольку нашли покупателя по более высокой цене. Эти риски следует анализировать и предвидеть.

4. Другие важные моменты

Вышеупомянутые важные моменты – далеко не единственные, на которые следует обратить внимание покупателю перед подписанием договора. Также важны степень завершенности, возможные действия по оборудованию/меблировке, а также с точки зрения преимуществ или дополнительных услуг, которые обещают покупателю, чтобы убедить его купить недвижимость. Увы, зачастую впоследствии эти произведения не реализуются.

Некоторые объекты расположены в комплексе закрытого типа и параллельно с подписанием предварительного договора должны быть уточнены тексты сопроводительных документов, таких как правила внутреннего распорядка, договор содержания общих частей, распределение пользования. Особое значение имеет утвержденный архитектурный проект, пояснительная записка к нему /часть архитектуры/, таблица распределения площадей – эти документы должны быть предоставлены на самом раннем этапе. Также важны условия оплаты цены банковским кредитом с указанием необходимых для сделки документов.

В нашей практике за последние почти 20 лет мы столкнулись с чрезвычайно большим разнообразием предварительных договоров. Некоторые из них предназначены для купли-продажи в новостройке — квартиры, дома, виллы, офисные здания, другие — уже готовой недвижимости. Учитывая, что реализация таких контрактов обычно занимает годы, для этого необходимо создание прозрачных и стабильных правоотношений между сторонами. Правильное их составление крайне важно для защиты ваших интересов и законных прав.

Если вам необходима юридическая помощь при покупке недвижимости в новостройке, напишите нам на почту office@lexsofia.com.

Comments

comments

related posts

COPYRIGHT LexSofia© / 2014

designed by DBUGG / image by Sebastien Wiertz
Chat on Viber Chat on Viber Chat on Telegram