ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР: КАПАРО ИЛИ ОТМЕТНИНА
октомври 20, 2025
Разликата между капаро и отметнина в предварителните договори за покупко-продажба на имот често създава объркване у купувачите. Последиците при неудачно формулиран текст обаче могат да са значително неблагоприятни.
ЗАЩО СТРОИТЕЛИ И ИНВЕСТИТОРИ РАЗВАЛЯТ ПРЕДВАРИТЕЛНИ ДОГОВОРИ
В последните дни в София за пореден път нашумя случай на десетки семейства, които ще останат без жилища заради зле съставени предварителни договори.
Как и защо се случва това:
- Строителят/инвеститор е сключил десетки предварителни договори „на зелено“, взел е капаро и е използвал тези средства, за да построи сградата
- В даден момент /2-3-4 или повече/ години от старта на строежа цените на имотите са се увеличили драстично
- За продавача вече не е толкова изгодно да изпълни уговорката и да прехвърли на купувачите жилищата по уговорената цена. Вместо това предпочита да развали предварителните договори, да върне полученото по тях капаро и да продаде на други купувачи имотите за много повече пари
Подобни ситуации никак не са редки в строителния бранш. Репутацията на тези строители страда, но реализират огромни печалби.
ТРИКОВЕ В ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
В последните години инвеститорите-продавачи на имоти започнаха да вмъкват всякакви клаузи, които да им дадат елегантен „изход“ от договора. Така предварителният договор се оказва едно пожелание, което не служи за основната си цел – да се превърне в окончателен договор под формата на нотариален акт. Един от основните трикове на компаниите е формулирането на клаузата за капаро като „отметнина“.
РАЗЛИКАТА МЕЖДУ КАПАРО И ОТМЕТНИНА
Макар и на пръв поглед сходни, капарото и отметнината са два различни правни института. Те имат различни правни последици и могат да доведат до сериозни рискове, ако не бъдат правилно уговорени.
Какво е капаро?
Капарото представлява частично авансово плащане по бъдещата сделка. То изпълнява две функции:
- доказателствена – потвърждава, че е постигнато съгласие за сделка;
- обезпечителна – служи като гаранция, че страните ще изпълнят задълженията си.
Ако страната, дала капарото, не изпълни договора, другата страна има право да го задържи. Ако неизправната страна е тази, която е получила капарото, тя трябва да върне двойния размер.
Какво е „отметнина“?
Отметнината има напълно различен смисъл. Тя дава на страната, която я е предоставила, правото да се откаже от договора, без да дължи обезщетение. С други думи, ако едната страна реши да не продължи с договора, тя губи дадената отметнина, а ако е получила такава – трябва да я върне.
Това е вид „такса за отказ“, а не гаранция за изпълнение.
Къде възниква рискът?
Основният риск идва от неправилното формулиране на предварителния договор. В практиката често се използват термини като „капаро“, но в съдебно производство може да се окаже, че сумата е била уговорена като отметнина – и обратно. Това може да доведе до:
- загуба на сериозни суми пари;
- невъзможност да се развали договора по желания начин;
- продължителни съдебни спорове.
Заключение:
Разграничението между капаро и отметнина е съществено – то може да означава запазване или загуба на хиляди левове. Предварителният договор не е „обикновен формален етап“, а правен акт с дългосрочни последици. Много рискове могат да бъдат избегнати, ако купувачът на имот в строеж /“на зелено“/ не бърза да подписва предварителен договор, а го изучи внимателно или се консултира с адвокат.
Comments
свързани статии