ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА НЕДВИЖИМ ИМОТ В СТРОЕЖ: РИСКОВЕТЕ
октомври 1, 2024
Сделката по покупко-продажба на имот „на зелено“ включва договор за изработка /строителство/
Хиляди сделки за покупко-продажба на недвижим имот в последните години се сключват „на зелено“: жилището е в строеж. Понякога продавачите /инвеститори, физически лица, получили обезщетение/ предлагат на пазара на недвижими имоти обекти, които дори не са достигнали „първа копка“, а имат само нотариален акт, разрешение за строеж или дори само одобрен архитектурен проект. Някои предложения са в още по-ранен етап: предлага се поземлен имот /парцел, урегулиран поземлен имот/, с опция върху него да бъде изградена сграда по вече изработен проект или по желание на купувача.
Уреждането на правоотношенията в гореописаните случаи крие по-висок от обичайния риск. Ако се купува готов апартамент или построена къща, с прехвърлянето на собствеността отношенията между продавач и купувач приключват. Страните сключват окончателен договор във формата на нотариален акт скоро след подписване на предварителния договор. Не така стои въпросът с предварителните договори за покупка на имот „на зелено“: тяхното изпълнение обикновено продължава с години. Купувачът получава нотариален акт едва след години. В клаузите на предлаганите стандартни проекти често се крият редица подводни камъни и опасности – както за продавача, така и за купувача. В настоящата статия ще обърнем внимание именно на това какви са въпросните рискове при покупка на имот ново строителство.
Много са причините голяма част от купувачите да предпочитат новопостроен имот. Първата е това, те ще бъдат първите живущи в къщата/апартамента; ще живеят на ново и чисто място; жилището няма да бъде амортизирано и следователно няма да се налага да правят големи ремонти. Често „старото“ строителство изисква основен ремонт, а в цената са включени мебели и довършителни работи, които не са по вкуса на купувача.
Съществените рискове при покупка „на зелено“ са преди всичко за купувача. Той инвестира напред една сериозна сума пари и трябва да изчака тепърва имотът да бъде построен и да му бъде прехвърлен с нотариален акт. Затова в настоящата статия ще набележим няколко основни момента, които са от съществено значение при покупката на имот „на зелено“, независимо дали това е къща или апартамент.
Какво представлява покупката на имот „на зелено“
При покупката на недвижим имот страните уреждат отношенията си, като сключват предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С него те се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота и уговарят съществените условия на сделката. При неизпълнение на някоя от страните, изправната страна може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен.
Сключвайки предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е в процес на строеж, страните сключват в същото време и договор за изработка: договор за строителство на сграда. Страни по този договор са същите продавач и купувач, но имат качеството възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.
Този втори договор – макар и част от общия текст – не е предварителен, а напълно окончателен. С него продавачът /инвеститор, строител/ се задължава да построи сграда и едва след това да прехвърли на купувача правото на собственост върху жилището, предмет на предварителния договор. Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.
В обобщение: договорът, който подписват страните за покупко-продажба и строителство имот „на зелено“ има хибриден характер. Той включва в себе си клаузи, касаещи процеса по построяване и завършване на имота, и клаузи, отнасящи се до прехвърлянето на собствеността с нотариален акт.
Правен анализ на имота и проучване на строителя/инвеститора
Когато купувачът възнамерява да придобие недвижим имот – ново строителство, той следва да е наясно от кого купува. Важно е да знае кои са строителят и инвеститорът, защото тези лица носят отговорност. Отделно е добре да се проучи колко сгради е построил конкретният продавач, в какъв срок, с какви материали, какви са отзивите за него, какво е името му е обществото и в строителните среди, има ли данни за образувани съдебни производства срещу него, и т.н.
Задължително следва да бъде проучена историята на имота, който ще бъде построен, както и историята на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Изследват се всички нотариални актове в историята на имота.
Отделно се изследват въпроси като: кой е собственикът на имота, от кого имотът е придобит, налице ли са вписвания, отбелязвания и заличавания по партидите на тези лица, какви нотариални актове и други актове са вписани. Отделно следва да се анализира строителната документация: добросъвестният продавач осигурява пълен достъп до визата за проектиране, одобрения архитектурен проект, разрешението за строеж. Ако строителството е започнало, се предоставя протокол за строителна линия и ниво, както и други относими към изпълнението на строежа документи. Ако сградата се продава в груб строеж, то документи като удостоверението по чл.181 от ЗУТ, актовете и протоколите, съставени по време на строителството, включително акт 14 и 15 са също много съществени .
Сроковете
Една от най.съществените уговорки за купувача по договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот е срокът. Необходимо е повишено внимание по клаузите за предаване на владение, построяване и завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и окончателно плащане на цената.
Често напоследък продавачите бягат от задължението да въведат сградата в експлоатация до определена дата. Затова те не посочват никакви крайни срокове в договорите. Вместо това се среща изречението „Продавачът се задължава да подаде заявление до ДНСК /НАГ, за да се снабди с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация“, в зависимост от категорията на сградата.
За интереса на купувача не е важно кой кога ще подаде документи. На него му е необходимо годно и одобрено от институциите за ползване жилище. Затова следва да настоява за точен срок.
Следва да се внимава и за уловки в клаузите на договора. Често те позволяват на инвеститора да удължава прекомерно сроковете за изпълнение. Така понякога се натъкваме на клаузи, че под 5 градуса по Целзий не може да се строи. В други договори се сочи, че силният вятър е оправдание за забава.
Неустойките
Включването на задължения в един договор, без изпълнението им да е скрепено с (финансова) санкция, превръща договора в „пожелание“. То не защитава по никакъв начин инвестицията на купувача. Същото се случва и ако неустойките са едностранни – само в тежест на купувача.
Затова за купувача са важни предвидените в договора неустойки. Често те са до такава степен неясно и мъгливо описани, че при нужда – няма как да бъдат реално приложени.
Прецизното формулиране на клаузите за неустойка е от съществена полза за купувача. В последните години често инвеститорите изпадат в забава. Други решават да не прехвърлят собствеността, защото са намерили купувач на по-висока цена. Тези рискове следва да бъдат анализирани и предвидени.
Други важни моменти
Гореизброените важни моменти съвсем не са единственото, за което купувачът следва да внимава, преди да подпише договор. Важни са и степента на завършеност, евентуални дейности по оборудване/обзавеждане, така и по отношение на предимства или екстри, които биват обещани на купувача с цел същият да се навие да закупи имота. Уви, често впоследствие тези работи не биват реализирани.
Някои имоти се намират в затворен комплекс и паралелно с подписването на предварителен договор, следва да се уточнят текстовете на съпътстващи документи като правилник за вътрешния ред, договор за поддръжка на общи части, разпределение на ползването. От особено значение е одобреният архитектурен проект, обяснителната записка към него /част архитектура/, таблицата площоразпределение – тези документи следва да бъдат предоставени във възможно най-ранния етап. Важни са и условията при плащане на цена с банков кредит, уточняването на изискуемите за сделката документи.
В практиката си в последните близо 20 години сме срещали изключително голямо разнообразие от предварителни договори. Някои от тях са за покупко-продажба „на зелено“ – апартаменти, къщи, вили, офис-сгради, други – за завършени имоти. Предвид че изпълнението на тези договори обичайно продължава с години, това изисква създаването на едно прозрачно и стабилно правоотношение между страните. Правилното им съставяне е от изключителна важност с оглед защитата на Вашите интереси и законни права.
В случай че имате необходимост от юридическо съдействие при покупка на недвижим имот „на зелено“, моля да ни пишете на office@lexsofia.com, или се свържете с нас чрез нашата контактна страница.
Comments