Наследство на недвижим имот на чужденец в България
август 22, 2024
Смъртта на чужд гражданин – собственик на недвижим имот води до прехвърляне на собствеността към неговите наследници, но – кои са те?
Настоящата статия разкрива особеностите при наследяване на недвижим имот в България, когато имотът е собственост на чужденец.
В последните години хиляди чужди граждани от Великобритания, Русия, и много други страни закупиха недвижими имоти в България. За едни тези имоти са добра инвестиция, за други – място за почивка, за трети – място за установяване на постоянно местожителство в страната.
Наследяването на закупен от чужденец недвижим имот в България обаче поражда някои усложнения. Особености конкретно по отношение на недвижимите имоти предвижда правната уредба както за наследниците, така и за евентуалните купувачи на такъв имот. Малцина се замислят какво се случва с имота, когато собственикът-чужденец почине. В тази статия ще обсъдим правните стъпки, които трябва да се предприемат при такъв случай.
Винаги при наличието на правен казус с международен елемент се изисква внимание. Казусите, свързани с наследяване на недвижим имот в България са особено значими, предвид рисковете за купувача на такъв имот. Възможни са различни хипотези, които трябва да разграничим, когато имаме налице недвижим имот в България, който е станал обект на наследяване.
Приложимо право:
Всяка държава урежда наследствените въпроси спрямо своето собствено право. По казуси с международноправен елемент – както когато собственикът на имот е гражданин на една държава, а имотът се намира на територията на друга, са приложими т.нар. стълкновителни норми. Тези норми определят дали по отношение на наследяването се прилага законът на държавата, чийто гражданин е чужденецът, или законът на държавата, където се намира имотът.
Съгласно чл.14 от българския Кодекс на международното частно право българските съдилища и други органи са компетентни по исковете и другите производства, свързани с наследяване, когато наследодателят към момента на неговата смърт е имал обичайно местопребиваване в Република България. Отново българският съд е компетентен, ако наследодателят е бил български гражданин, както и когато част от имуществото му се намира в Република България.
Посочената компетентност на българския съд се отнася до следните искове:
– исковете за наследство, за унищожаване или намаление на завещания
– искове за делба на наследство и за унищожаване на доброволна делба
Отново българският закон се прилага и в случаите, когато наследодателят е български гражданин, но наследството е открито в чужбина. Горецитираните искове могат да се предявят по последния му постоянен адрес в Република България или пред съда, в района на който се намират неговите имоти.
Други две много важни правила са уредени в чл.89 КМЧП:
– Наследяването на движими вещи се урежда от правото на държавата, в която наследодателят е имал обичайно местопребиваване към момента на неговата смърт.
– Наследяването на недвижими вещи се урежда от правото на държавата, в която вещите се намират.
Въз основа на горното изводът е следният: при наследодател-чужденец, който е оставил недвижим имот в България, кръгът на неговите наследници е един за движимите вещи, и друг – за недвижимите имоти. Така ако собственикът на имота е гражданин например на Русия, то неговите наследници в Русия ще наследят цялото му имущество според правилата на Руската Федерация. Тези правила не са еднакви с българските, включително предвиждат приемане на наследство в 6-месечен срок. Наследниците на този чужд гражданин на имота му в България обаче ще се определят съгласно българското законодателство.
Допълнително усложнение в много казуси внася и наличието на договор за правна помощ между двете страни. В случай че такъв е налице и регулира наследственоправни въпроси, съдържанието на неговите клаузи следва да бъдат изследвани внимателно при всеки отделен случай.
Определяне на наследниците на имот в България
Българският закон допуска наследяване както по закон, така и завещание. Завещанието играе ключова роля в процеса на наследяване, ако е съставено такова. Ако починалият е съставил валидно завещание, наследяването се извършва според неговите разпоредби, при условие че те не противоречат на приложимото законодателство. В противен случай наследяването става съгласно законовите разпоредби за наследяване без завещание.
Според българското право, всеки наследодател оставя след себе си кръг от потенциални наследници, които са подредени в редове. Правилото е, че по-близкият ред наследници изключва по-далечния. Съществуват четири наследствени реда. Именно наследниците на наследодателя са тези, които могат да се разпоредят с имот в България, придобит по наследство.
- Определяне на наследниците: първият наследствен ред включва низходящите на починалия (деца, внуци, правнуци). Наследяват децата, а внуците и правнуците наследяват само по заместване – ако детето на наследодателя е починало преди него или е недостойно според закона. В този ред влизат както рождените, така и осиновените деца. Ако в този ред няма наследници, преминаваме към втория, третия и четвъртия ред. Наследява и съпругът на починалия. За да определим точните квоти е необходима достоверна информация за семейното положение и родствениците на наследодателя.
- Издаване на удостоверение за наследници: След като са определени наследниците, за да се пристъпи към продажба на наследствения имот е необходимо да се издаде удостоверение, което да посочва родствената връзка между наследодателя и неговите наследници. В България това е удостоверението за наследници. В много други държави също издават такова удостоверение за наследници. Ако починалият е гражданин на държава-членка на Европейския съюз, наследниците могат да се сдобият с Европейско удостоверение за наследници. В случай че наследодателят е гражданин на трета държава (например Русия), следва наследниците да представят на нотариуса идентичен удостоверителен документ, който сочи кои са най-близките роднини на наследодателя. В случай че наследодателят е живял на територията на България, често консулствата на съответните държави издават удостоверения за неговите наследници.
- Легитимиране на наследниците: След като наследниците се сдобият с удостоверение за наследници, те могат да се легитимират пред нотариус и да сключат договор за продажба на наследствения имот. Пред нотариуса се представят удостоверението за наследници и други необходими документи – като смъртен акт.
- Вписване и прехвърляне на имота. След като всички процедури във връзка с изясняване на наследственоправните въпроси са завършени, ако наследниците са решили да сключат договор за продажба на имота, се съставя нотариален акт. Нотариалният акт за покупко-продажба се вписва в Имотния регистър. Това е задължително условие, което ще даде гласност на установеното право на собственост. Реализирането на сделка с недвижим имот, става в съчетание с всички останали необходими документи за прехвърляне на собствеността върху наследения имот.
Смъртта на собственик-чужденец на недвижим имот в България поставя пред наследниците редица правни и административни предизвикателства. Важно е да се познава приложимото право и да се спазят всички процедури, за да бъде имотът правилно наследен. В такива случаи е препоръчително наследниците да се консултират с опитен юрист/ адвокат, за да избегнат правни проблеми и да гарантират правилното уреждане на собствеността.
В случай че имате въпроси или казус, пишете ни на: office@lexsofia.com или от сайта в секция Контакти
Comments
свързани статии