О КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЕАЛЬНОЙ ЦЕНЕ

16 сентября, 2019

Купля-продажа недвижимости снова набирает обороты в последние два года, главным образом благодаря увеличению строительства жилья и низкой ставке по ипотечным кредитам в банках,  которая по состоянию на сегодня продолжает снижатся.

Растущие цены на аренду жилья в крупных городах тоже побуждают людей инвестировать свои сбережения в недвижимость.

Кроме обычной проверки документов на право собственности недвижимости, один из основных вопросов, возникающих в нашей юридической практике, связан с ценой, о которой стороны договорились между собой и которую следует указать в нотариальном акте о купле-продаже недвижимости.    

Купля-продажа недвижимости может быть оформлена у нотариуса по цене, о которой стороны договорились между собой, даже если она ниже стоимости налоговой оценки недвижимости. Но рыночные условия в Болгарии таковы, что реальная цена купли-продажи всегда надвышает налоговую оценку недвижимости.

До подписания нотариального акта купли-продажи стороны должны решить, какую цену они будут указывать – реально оговоренную или же гораздо более низкую цену, равную налоговой оценке или немного надвышающую  налоговую оценку недвижимости.

Основной причиной обсуждения этого вопроса с точки зрения покупателя связана экономией денежных средств на местные налоги и нотариальные сборы. Оформление купли-продажи по более низкой цене, чем оговоренная, снижает затраты на нотариальные сборы и на местные налоги (местный налог составляет от 2.5% до 3% суммы, указанной в акте, в зависимости от места нахождения объекта недвижимости).

С другой стороны продавец может поддаться соблазну не указать реальную цену недвижимости в нотариальном акте для того, чтобы заплатить меньше налога на прибыль (а также НДС и корпоративного налога, если продавец является юридическим лицом).

И довольно часто продавцы предъявляют это неформальное условие покупателю, а также настаивают на оплате части продажной цены наличными, без оправдательного документа. Таким образом покупатель, будучи вовлеченным в незаконнную схему, обеспечивает чистую прибыль продавца.

Наше адвокатское бюро, специализирующееся на представлении интересов при купле-продаже недвижимости (квартир, домов, коттеджей, земельных участков и прочих), всегда советует своих клиентов указывать реально оговоренную сторонами продажную цену, во избежание будущих неприятностей.

Мы приводим солидные аргументы в защиту этой позиции:

1) Подписывая нотариальный акт купли-продажи, продавец и покупатель декларируют в специальном порядке, что в нотариальном акте указана реальная цена сделки, оговоренная между сторонами.   

Если вы договорились о какой-либо цене, а в нотариальном акте указали другую стоимость, то это значит, что в своей декларации вы сообщаете недостоверные сведения, а за это предусматривается уголовная ответственность. Указание заниженной цены в нотариальном акте является недостоверной информацией и считается преступлением.

2) Указание реально оговоренной цены купли-продажи в тексте нотариального акта защитит ваши права в качестве покупателя в случае последующей частичной или полной эвикции (отсуждения у покупателя имущества по основаниям претензий со стороны третьего лица).

Если в нотариальном акте указана полная и реальная цена недвижимости, то вы сможете в случае эвикции предъявить к продавцу претензию на возврат всех уплаченных сумм. Если однако вы указали заниженную цену  по сравнению с реально уплаченной и если вы задекларировали в нотариальном акте, что данная сумма является реальной ценой сделки, то ваша претензия может быть ограничена только в пределах суммы, указанной в акте. Тоесть, вы потеряете возможность предъявить претензию к недобросовестному продавцу на возврат остальной части до размера оплаченной вами цены. А это нередко составляет солидную сумму.

3) Если приобретаете недвижимость по ипотечному кредитованию (что часто происходит на деле), то указание в нотариальном акте цены, отличающейся от реально оговоренной (например, от уже указанной в предварительном договоре), чревато проблемами и препятствиями при освоении кредита.

Существует большая вероятность, что банк, которому следует предоставить копию зарегистрированного нотариального акта, может выдать сумму лишь в пределах указанной в документе цены. В итоге вы окажетесь в невыгодном положении и не сможете заплатить остальную часть цены продавцу, в результате чего вам угрожает опасность расторжения сделки.

При обсуждении продажной цены недвижимости очень часто возникает еще один важный вопрос: как заплатить цену продавцу. Как было сказано ранее, для того, чтобы избежать декларирования сумм (или оплаты налогов) нередко бывает, что продавцы требуют от своих покупателей оплаты части или всей суммы продажной цены наличными, а не банковским путем.

С вступлением в силу Закона об ограничении наличных платежей были введены максимальные пороги, до размера которых возможно осуществлять наличные расчеты, в том числе по сделкам с недвижимостью.  К данному моменту этот порог составляет 10 000 BGN, и каждую сумму выше этого предела следует переводить банковским путем. Несоблюдение этого ограничения приводит к довольно крупному штрафу.

Заплатив сумму наличными, вы можете сэкономить на пошлинах или налогах, но это опять же может поставить вас под угрозу уголовной ответственности или заставить  доказывать осуществленные платежи.   

В случае, если возникнет проблема с приобретенной вами недвижимостью и если вам придется предъявлять претензию на возврат оплаченной цены, то для вас всегда будет выгоднее иметь в своем распоряжении доказательство об уплате суммы банковским переводом. Поэтому, чтобы не беспокоиться излишне о своей покупке, всегда следует производить оплату всей суммы банковским переводом, каков бы ни был ее размер.

В случае, если вы намерены осуществить куплю-продажу недвижимости и нуждаетесь в содействии по разным вопросам процедуры (проверка недвижимости и чистоты сделки, проведение переговоров с продавцом или покупателем, подготовка предварительного договора или проекта нотариального акта и т.д.), можете обращаться к нам по адресу и телефону, указанным в разделе „Контакты“.

Comments

comments

COPYRIGHT LexSofia© / 2014

designed by DBUGG / image by Sebastien Wiertz