Обезпечение на граждански иск

ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ СЧЕТ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

25 января, 2017

Одним им важнейших вопросов, беспокоящих покупателя до заключения сделки с недвижимостью – как быть уверенными, что за предоставленную продажную цену мы действительно получим в собственность обещанную недвижимость.

Поскольку обычно оплата продажной цены осуществляется до регистрации нотариального акта в Реестре объектов недвижимости, то существует риск, что ранее был зарегистрирован другой нотариальный акт, в силу которого недвижимость уже перешла к третьему лицу.

Риск происходит из того, что регистрация нотариального акта является чрезвычайно важным элементом процесса – для того, чтобы сделка с недвижимостью была противопоставлена третьим лицам, она должна быть зарегистрирована в Реестре объектов недвижимости. Так что, если в реестровом деле данной недвижимости имеется несколько зарегистрированных сделок по переуступке прав собственности, то в отношении третьих лиц действительной является первая зарегистрированная по времени сделка. Последующие приобретатели той же недвижимости будут иметь возможность лишь предъявлять требования к собственнику, переуступившему права собственности.

Существует практическая возможность зарегистрировать другую сделку с тем же объектом недвижимости в тот же день, когда покупатель подписал нотариальный акт и заплатил продажную цену, и сделать это раньше (даже на минуту раньше – это имеет значение; более ранняя регистрация устанавливается по очередности входящих номеров при регистрации). В этом случае окажется, что покупатель заплатил продажную цену, но не получит право собственности на недвижимость, поскольку кто-то другой приобрел данную недвижимость на законном основании.

Если продавец не вернет уплаченную сумму добровольно, для покупателя остается возможность обратиться в суд за защитой своих прав, хотя обычно это требует немало времени и дополнительных расходов – и все это только из-за того, что покупатель не защитил полностью свои права на предыдущем этапе.

Возможен также обратный вариант – в реестровом деле недвижимости могут последовать другие регистрации, несмотря на то, что недвижимость была уже продана покупателю. Это, может быть, кажется меньшим злом, но приводит к тому, что покупатель приобретает спорную недвижимость, в отношении которой позже возможно возбуждение дела в суде, либо предъявление претензий со стороны третьих лиц.

Поэтому, для того, чтобы подстраховаться от таких „сюрпризов”, покупатель недвижимости может воспользоваться гарантиями, которые предоставляют несколько различных процедур:

  1. Эскроу-счет (доверительный счет), который открывается посредством заключения договора между двумя сторонами с взимноисключающимися интересами (в данном случае, между продавцом и покупателем в сделке с недвижимостью)  и третьей стороной – банком, который является своеобразным наблюдателем и поверенным, следящим за аккуратным соблюдением условий договора до перевода покупной цены покупателем.Посредством подписания этого трехстороннего договора банк открывает специальный счет на имя продавца или покупателя, блокирует внесенную на счет покупную цену и обязуется предоставить разрешение на ее использование лишь после аккуратного исполнения предусмотренных в данном договоре условий. Практически получается следующее: на основании договора о доверительном счете покупатель вносит в банк „на сохранение” сумму продажной цены, а продавец получает эту сумму только после выполнения оговоренного условия – например, представления нотариального акта или справки об отсутствии обременений и т.д. Существуют различные варианты в зависимости от интересов сторон.Доверительный счет, например, является оченьо подходящим средством расчета в продаже недвижимости “на стадии застройки”. При такой сделке посредством внесения суммы в эксроу-счет покупатель получает гарантию, что его средства будут потрачены именно на то, о чем он договорился, а инвестор будет уверен, что средства обеспечены и что он сможет получить деньги как только выполнит свои обязательства. Из вышеизложенного становится ясно, что эксроу-счет предоставляет гарантии обеим сторонам, если в договоре на открытие эскроу-счета ясно указаны условия, которые следует исполнить для того, чтобы освободить заблокированные средства, а также последствия от неисполнения данных условий.
  2. Другим способом в нашей практике для обеспечения такой гарантии является использование доверительного счета нотариуса, у которого оформляется сделка. В этом случае заключается договор между продавцом, покупателем и нотариусом. Используется тот же принцип, что и при открытии эскроу-счета, с той разницой, что нотариус является поверенным, который принимает и обязуется хранить сумму продажной цены и уплатить ее продавцу по осуществлении предусмотренных договором условий.

Использование доверительного счета (Эскроу-счета или счета нотариуса) требует дополнительных расходов в процессе купли-продажи недвижимости, но наш опыт показывает, что данный способ предоставляет конкретную гарантию и уверенность сторонам по сделке как насчет наличия суммы, так и насчет недвижимости, и создает необходимое доверие между ними.

Настоящая статья рассматривает проблему лишь теоретически и не является конкретной юридической рекомендацией. За юридической консультацией или за советом по конкретному случаю обращайтесь к нам.

 

Comments

comments

COPYRIGHT LexSofia© / 2014

designed by DBUGG / image by Sebastien Wiertz