Доверителна сметка при сделка с недвижим имот. Ескроу

октомври 12, 2016

Един от най-важните въпроси, които тревожат купувача, когато му предстои сделка с недвижим имот, е как да е сигурен, че срещу престираната продажна цена в действителност ще получи обещания имот. Защото обичайната практика е изплащането на продажната цена да се извършва преди вписването на нотариалния акт в Имотния регистър, а съществува рискът да е бил вписан друг нотариален акт, по силата на който същият имот вече е бил прехвърлен на трето лице.

Рискът произтича от това, че вписването на нотариалния акт е изключително важен момент – за да е противопоставима на трети лица, сделката с недвижим имот трябва да е вписана в Имотния регистър. Затова, ако по партидата на един имот има няколко вписани сделки за прехвърляне на собствеността, действителна за третите лица ще е първата по време вписана сделка. За приобретателите по последващите сделки със същия имот би останала само възможността да търсят отговорност от прехвърлителя.

На практика е възможно в същия ден, в който купувачът е подписал нотариалния акт и е платил продажната цена, да бъде вписана друга сделка с предмет – същия имот, но по-рано /дори минута по-рано  – това е от значение; по-ранното вписване се установява от поредността на входящите номера/. В този случай ще се окаже, че той е платил продажната цена, но няма да получи собствеността върху имота, защото вече друг го е придобил на валидно правно основание. Ако продавачът не върне на купувача платеното по доброволен път, за купувача остава възможността да търси правата си по съдебен ред, което обичайно отнема доста време и е свързано с допълнителни разходи, само защото купувачът не е защитил в пълнота правата си в предходния момент.

Възможен е и обратният вариант – да последват и други вписвания по партидата на имота, въпреки че той вече е продаден на купувача. Това може да звучи като по-малкото зло, но води до това, че купувачът ще придобие спорен имот, по отношение на който впоследствие могат да се водят съдебни дела и трети лица да предявяват свои претенции върху него.

Затова, за да се застрахова от подобни „изненади”, купувачът на недвижим имот би могъл да се възползва от гаранциите, които предоставят няколко различни процедури:

1) ЕСКРОУ-сметка /доверителна/ сметка, която се открива чрез подписването на договор между две страни с взаимоизключващи се интереси /в случая – продавач и купувач при сделка с недвижим имот/ и трета страна – банката, която се явява своеобразен наблюдател и довереник, следящ за точното изпълнение на условията по договора, преди да извърши превод на цената (от името на купувача).

С подписването на този тристранен договор банката открива специална сметка на името на продавача или купувача, блокира внесената покупна цена в нея и се задължава да разреши ползването й само след точното изпълнение на предвидените в този договор условия. На практика се случва следното: по силата на договора за доверителна сметка, купувачът внася за „пазене” в банката сумата на продажната цена, а продавачът я получава едва след като е настъпило договореното условие – например представяне на нотариалния акт, или удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че купувачът е единствен собственик на имота и че върху същия няма наложени тежести и т.н.

Вариантите са различни, според интересите на страните. Така например доверителната сметка е много подходящ метод за разплащане при т.нар. „продажби на зелено”, т.е. на имоти в строеж. При една такава сделка, чрез внасянето на средствата в ЕСКРОУ сметката, купувачът гарантира, че средствата му ще се разходят точно за това, за което се е договорил, а инвеститорът – че парите са осигурени и че той може да си ги получи когато изпълни договореностите.

Изложеното показва, че ЕСКРОУ сметката дава гаранция и на двете страни, когато в договора за откриване на ЕСКРОУ сметката се посочат ясно условията, които трябва да се изпълнят, за да се освободят блокираните средства, както и последиците, които биха настъпили при неизпълнението им.

2) Друг начин, използван в нашата практика за създаването на подобна гаранция, е използването на доверителната сметка на нотариуса, пред когото ще бъде подписана сделката. В този случай се сключва договор между продавача, купувача и нотариуса. Принципът е същият, както при откриването на ЕСКРОУ-сметка, само че в тази хипотеза нотариусът се явява довереникът, който приема и се задължава да съхранява средствата за продажната цена и да ги изплати на продавача след настъпването на предвидените в договора условия.

Ползването на доверителна сметка /ЕСКРОУ или сметка на нотариус/ изисква допълнителни разходи в процеса на покупко-продажба на недвижим имот, но опитът ни показва, че това е метод, който дава конкретна гаранция и сигурност на страните по сделката както относно наличието на сумата, така и относно имота, и създава необходимото доверие между тях.

         * Настоящата статия е само теоретична постановка и не представлява правен съвет. За правен съвет или консултация по индивидуален казус, моля свържете се с нас: http://lexsofia.com/bg/контакти/

Comments

comments

COPYRIGHT LexSofia© / 2014

designed by DBUGG / image by Sebastien Wiertz